第5章 共同住宅の資金計画（FINANCING FOR CONDOMINIUM PROJECTS)

共同住宅は、 財政の再建と改善（financing renovations and improvements）という深刻な問題の局面を迎えています。

管理組合が理事会と管理者の活動を通して、劣化した建物の修繕(repair)と修復(renovate)、 改良（improve）することを、組織としての業務として、殆どの法が明確に規定しています。

しかしながら、共同住宅の管理費から得られる資金では、 大規模な工事をするには不十分です。 もしも、共同住宅の建物が最初から手抜き工事で出来が悪かったり、或いは、 永年にわたって建物の細かい点まで行き届いた保全と修繕をしてこなかった場合は、 工事費用の増大により資金不足をはるかに激化させることになります。

区分所有者と社会的弱者間の、 或いは年金生活者世帯と子供のいない共働き世帯間に不平等な収入格差が存在する限り、 理事会が管理費収入を増やそうとして特別徴収の提案をしても、 その提案を受け入れてもらうことは常に不可能になっています。

それゆえに、共同住宅の資金計画は、たびたび管理組合が挑戦すべき課題となってきました。

(1)　公的資金と合弁事業(PUBLIC AND DONOR FUNDING)

公的資金の仕組み（schemes）による融資は額は少なく、十分ではないにしても、 銀行のような伝統的金融機関からの借入れが拒否されるような管理組合にとっては、 財政の助けになります。

さらに進んで、共用部の修繕工事における公的な助言は 区分所有者間の収入格差を埋め合わせる努力と挑戦に対する公的支援となります。
しかしながら、公的資金融資の仕組みは、本質的に、 計画の遂行全てに必要十分で健全な資金をまかなえるものではありません。

管理組合が資金の分配で主導権と承諾権を有する共同事業者（partners）になるという点において、 特に、その制度の枠組みを保証する法律が存在する場合は、 事業者が資金を支援することが可能になります。

この場合、管理組合はある困難な問題に直面します。 それは例えば、合弁する事業者（管理組合）は、ＥＵの制度下では、 合弁事業者の一方の当事者にはなれるが、区分所有者は当事者にはなれないという、 合弁事業の仕組みにあります。

管理組合が、エネルギー効率化優遇制度の受益者の場合、 事業者からの資金提供は、特に有利になります。

一般に、公的資金と合弁事業は、 資金提供の相手が信頼できる確実な団体（certain groups) か、若しくは、 回収資金で利益を稼ぐ従来からある伝統的なローン制度のように、 制度の重大な欠陥に対する救済措置（to cure severe systemic defects） がある場合に限り適用されるべきです。

(2)　従来の伝統的な資金調達方法(TRADITIONAL PROJECT FINANCING)

修繕と改良の工事に要する資金の調達は、 従来の伝統的な資金調達方法か、若しくは、銀行ローンを通じての資金調達としなければなりません。 銀行ローンは、管理組合がその銀行の口座を持っていて、 管理組合が銀行から借入れを起こす場合の確かな状態の裏付けがあることが前提となります。

先に、(3)　銀行口座の管理で示したように、 管理組合は管理者と理事会が管理する銀行口座を開設しなければなりません。 その銀行口座における入出金の履歴はローンに対する信用の裏づけの一部となります。 管理組合は、同時に、ローンを実際に決定する際には、 ローンの見返り担保としての共用部を含む共同住宅建物の資産価値を維持向上させるための、 必要な法的手続きを踏まなければなりません。

銀行がローンを承認するために十分な見返り担保、或いは、 保証を求めることについて、 管理組合には、選択権の自由に関して制限が課せられます。
ひとつの可能な構成としては、共用資産、若しくは修繕基金を担保に含むことがあります。 代わりに、管理組合のキャッシュフロー自体を銀行の管理下で担保にすることもあります。

幾つかのローン契約条件を審議する前に、 管理者と理事会は、 工事その他の関連費用について、工事の実施方法や区分所有者の権利として発生している部分を見直し、 費用を切り詰めるなどローン支払に関していろいろな論点から検討し、 ローンの返済が持続できる確かな手段を明らかにしなくてはなりません。

しかしながら、費用の節約が、共同住宅における顕著な欠陥の是正や、 新規の改善には役立たない例が多く見受けられます。 この場合、区分所有者は、 ローンの支払が可能なだけの特別負担を受け入れて、工事費用を増額するか、 或いは、改善工事を見合わせてローンの支払額を抑制するかを、 投票で決定するための集会の召集を請求することができます。
注意すべきは、管理費等を増額するのは、 バルコニーなどの専用使用権がある部分に影響を及ぼす共用部の改善のためだということです。

(3)　給水とエネルギーの効率化のための資金計画
　　　(FINANCING FOR WATER AND ENERGY EFFICIENCY)

共同住宅を含む古い建物の給水とエネルギーを効率化するのは環境と経済と健康に有益なためです。 加えて、再建と改善のための債務は、資金を出す側にとっては特別な「グリーン財政("green financing")」 を提供するものです。

給水とエネルギーを効率化することによる環境の成果の利益率は低く、 通常は優先度が低いものとして扱われます。このようなローンは賃貸の集合住宅にはよく組まれますが、 共同住宅においても適用されるべきです。

グリーン財政(green financing)は、エネルギー効率化の実現に向けて、 評価鑑定に関する技術的経験を高め、管理組合、理事会、 そして管理者がローンを安全確実に組むことができるように、 開発分野と金融制度が合同で努力すべきものです。

持続可能な住宅のための国連ジュネーブ協定では、住宅の環境とエネルギー性能を 持続可能な環境のためのSDGs2030アジェンダにおける健康、住居、 そして環境に対する条項として規定しています。(※3)参照

グリーン財政の評価は、居住に関わるエネルギー効率を巡る意識が増大してきたことにより、 現在のグローバルな社会における関係者(stakeholders)の間で、広く情報が伝えられてきました。

これらの活動家や機関は問題の技術的な審査や評価基準、居住者の組織化や区分所有者の教育、 そして必要な文書を準備することなどを請け負って支援する業務を行っています。

この専門家による支援や援助は、 管理組合や彼らの管理者が、修繕や改良工事を実施する際に十分な経験を持っていない場合、 特に必要なものです。

全ての住宅ストックの大規模なエネルギー効率化やアップグレードにインセンティヴを与え、 その実行計画を進める上で、 管理組合、コミュニティ、公的セクターと民間セクター（金融機関も含めて）で働く関係者たちを、 元気付け、促進(Encouraging and facilitating)するには、 誠実、完璧(an integral part)でなければなりません。

(4)　エネルギー貧困(ENERGY POVERTY)

最も開発が進んだ西ヨーロッパにおいても、 人口のかなりの部分がエネルギー貧困で生活しています。
暖房を最低水準で抑えながらも、 暖房費に家族収入の10％以上が必要な家庭をエネルギー貧困と定義しています。 (※4)参照

エネルギー貧困は、しばしば低所得者と社会的弱者に結び付けられます。 エネルギー効率化を進めるだけの余裕がない層は、エネルギー貧困のサイクルを 更に悪化させる傾向があります。

理事会と管理者は、グリーン財政(green financing)の検討にあたって、 これらのグループのニーズを認識しなければなりません。 もしも、銀行と適用法が管理組合の開発における自主決定を尊重し、 各区分所有者が支払う期間とその方法についての決定を承認してくれるなら、 低所得者に対する費用の支払の延期や割引きなどの手段がとれるかも知れません。

グリーン財政はまた、社会的弱者の居住者に対する支援策としての追加手当や、 他の社会的保護基金を通して、これらの公的助成金と組み合わせることができるかもしれません。

エネルギー効率化への投資が、特に低所得者層にとっては、魅力的なものになるように、 投資額の回収期間を縮小するなどの実体的価値のある金融支援を、 地方又は国家レベルの政府が法に定めて奨励するものでなくてはなりません。

理事会と管理者は、低所得者に対する公的助成金や補助金を調べて、 彼らが住居のエネルギー効率化のために設備を改造するのを支援することができます。

（原注：）

(※3)文書はhttp://www.unece.org/housing/charter.html参照

(※4)[ヒューマニティのための住居:アルメニア(2014)](Habitat for Humanity Armenia (2014))：
アルメニア共和国で共同住宅管理に市民を巻き込んで増強するための法令
https://getwarmhomes.org/wp-content/uploads/2016/05/HOA-recomendations-HFH-A.pdf参照

南東ヨーロッパにおける住居のためのエネルギー効率化についての紹介は、
https://getwarmhomes.org/wp-content/uploads/2017/06/How-to-improve-REE_policy-brief_HFHI.pdf参照