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大規模改修工事開始までの流れ 

計画修繕(大規模修繕)は、マンションを部材・設備等の構成部位に分解し、各構成部位ごとの修繕周期に基づいて実施する工事で、既存性能を グレードアップする改良工事を盛り込んで行うことを大規模改修工事と呼んで大規模修繕工事と区別しています。

修繕周期: 1.大規模修繕って何だろう

この改修工事には、次の二つのレベルがあります。
レベル1: 既存部位の材料や設備機器をより新しく、性能の高いものにグレードアップする改良工事
レベル2: 増築・改造等の大掛かりな工事によりマンションに新たな性能や機能を付加する改良工事

大規模改修工事の基本的な進め方は、計画⇒検討体制の確立⇒専門家の選定⇒調査診断⇒改修基本計画⇒改修設計⇒工事費見積⇒資金計画⇒合意形成・集会における決議⇒工事実施、という手順となります。

以下、各頁で詳細を説明しています。

【建物調査診断〜大規模改修工事開始までの流れ】

1.建物調査診断

改修設計を前提とした調査診断

 大規模修繕を行うには、まず最初に建物や設備の現状を把握しなければなりません。

科学的方法による正確な診断を行うことで、劣化の度合や故障、不具合などを早期に発見でき、 優先すべき修繕箇所に最善の工法を選択できます。

同時に、改修基本計画を立て、改修すべきポイントやどのような改修方法が考えられるかなど 改修設計を意識した診断に進んでいきます。

 

  9.資金計画

 

住民アンケート(区分所有者に対する意向調査)は重要

修繕工事を進めていくと、住民の中から、あれもやりたいこれもやりたいという要望が出てくることがあります。また玄関扉内側の塗装のように、専有部分や共用部分であっても専用使用権の範囲に入るものは、大規模修繕で一緒にやらないと、住民からは不満が出てきます。 開放廊下に接する屋内階段の壁では結露で塗膜剥離を起こすので、透湿性塗料を使うのですが、このような結露が起きている場所や、セットバックの上層階やルーフバルコニーなどで通気管の位置が悪くて臭気がこもる場所など、住んでいる住民の声を聞いて、はじめて気づかされることもあります。 設問に注意したアンケートの作成と回収後の分析は特に重要です。

社会的に要求されている対策項目も

 アスベスト対策工事、耐震化工事、バリアフリー工事、窓ガラス断熱工事などの省エネ工事、防犯(セキュリティ)対策工事、法令改正によって既存不適格となった防災設備やエレベーターの更新工事、持続可能な社会に向けての資源リサイクル設備工事など、社会的背景からの要求項目も予算との兼ね合いの中で優先順位をつけて検討しなければなりません。

2.改修工事設計・仕様書作成

 

3.業者選定・工事監理