16.4 「187号通知と271号通知」
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目次
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16.5 特殊な形態の共同住宅における防火管理●２７１号通知「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成6年10月19日消防予第271号） 271号通知は、共同住宅のうち、シルバーマンション、ウイークリーマンション、リゾートマンション等の特殊な形態の共同住宅が 多数出現するなどその多様化が進展しており、日常の共用部分の管理全般において管理会社に委託する場合が一般化する等、 防火管理者の選任を含めた防火管理体制について従来と異なる形態のものが出現してきていることから、 平成４年度及び平成５年度に「共同住宅等防火安全対策検討会」が設置され、共同住宅における防火管理のあり方について 実態調査を含め検討を行った結果を踏まえ、特殊な形態の共同住宅における防火管理体制の指導指針として示されたものであり、 その内容は次のとおりである。 ① 本通知においては、防火対象物の実態から、令別表第１（５）項ロの共同住宅（寄宿舎及び下宿は含まれない。） と認められるもののうち、高齢者が主に入居する施設（いわゆるシルバーマンション)、住戸を短期間の賃貸に供する施設 （いわゆるウイークリーマンション)、観光地等に存し、住戸の多くが通年居住されず多数の者の宿泊に供される施設 （いわゆるリゾートマンション）等の特殊な形態の共同住宅で、かつ、法第８条の２に規定する共同防火管理の対象とならないものの 指導指針を別添のとおり示したものであり、当然のことながら、類似の施設であっても同別表第１（５）項イ、（６）項等に該当するものについては対象としていないので、 適用範囲については十分留意すること。 ② 指導指針においては、防火管理者の選任を行う管理権原者の取扱いについて示すとともに、共同住宅の特性を踏まえ、 防火管理者を管理会社の従業員の中から選任することについて一定の要件のもとに認めることとし、また防火管理者が実施する防火管理業務について、 廊下、階段等の共用部分に関する事項を主に一定の内容によるものとしたこと。 ③ 本通知の適用対象については、「消防法の一部改正に伴う共同住宅の取扱いについて」（昭和36年8月1日付け自消乙予発第１１８号）及び「防火管理に関する消防法令の運用について」 （昭和62年１月24日付け消防予第13号）第４にかかわらず本通知を適用するものであること。 【別添】 １ 本指針の適用対象となる共同住宅の範囲 本指針は、消防法施行令（以下「令」という。）別表第１（５）項ロの共同住宅（寄宿舎及び下宿は含まれない。） に該当するものについて適用すること。類似施設の用途判定については、「令別表第１に掲げる防火対象物の取り扱いについて」 （昭和50年４月15日付け消防予第41号）によるほか、以下の点について十分留意すること。 （１） 高齢者が主に入居する共同住宅（以下「シルバーマンション」という。） 一般に老人福祉関係の法律の適用を受けず、入居の条件として居住者の全部又は一部について最低年齢の制限を設ける等、主として、高齢者の入居を目的としたもののうち、 入居形態が一般の共同住宅と変わらないものにあっては令別表第１（５）項ロとして扱われるものであるが、 ケア付きで自力避難困難者等の入居を主としている場合にあっては、サービス提供の形態、居住者の自立の程度等を総合的に勘案し、（６）項ロとして扱うべき場合もあること。 （２） 住戸を短期間の賃貸に供する共同住宅（以下「ウイークリーマンション」という。） 一般に旅館業法の適用を受けず、住戸単位で比較的短期間の契約により賃貸を行うものは、令別表第１（５）項ロとして扱われるが、 リネンの提供等、明らかにホテル等と同等の宿泊形態をとるものにあっては、（５）項イとして扱うぺき場合もあること。 （３） 観光地等に存し、住戸の多くが通年居住されず、宿泊の用に供される共同住宅（以下「リゾートマンション」という。） 所有者又は占有者の大半が当該防火対象物に居住せず、一の住戸について複数の所有者又は占有者が存在するもののうち、住戸ごとに限定された者より、 比較的短期間の宿泊に利用されるものにあっては、令別表第１（５）項ロとして扱われるが、研修所等として利用されるもの又は他の者が所有する住戸に宿泊ができるもの、 あるいは自己の所有する住戸を第三者に貸出しするもの等、一の住戸に不特定の者が宿泊する形態をとるものにあっては（５）項イとして扱うべき場合もあること。 上記に留意した用途判定により、令別表第一（５）項ロとして扱ったシルバーマンション、ウイークリーマンション又はリゾートマンションのうち、 次の要件のいずれにも該当するものについて本指針を適用するものであること。 （１） 主要構造部が耐火構造であること。 （２） 消防法第８条の２に規定する共同防火管理の対象とならないものであること。 （３） ウイークリーマンションについては、原則として当該防火対象物のうち共同住宅の用に供される部分の全部を同一の者が所有するものであること。 ２ 管理権原者の取扱いについて 共同住宅の管理権原者は、所有者（区分所有された共同住宅の区分所有者、賃貸用の共同住宅の所有者、当該共同住宅の所有権を有する管理会社等)、占有者、 管理組合等多岐にわたるところであるが、ここで取扱う共同住宅については、特に所有形態、管理形態が複雑多岐にわたっているものが多いため、 個々の共同住宅ごとに当該防火対象物の管理について実質的に権原を有する者を把握して適切な防火管理業務が行われるよう指導し、防火管理者の選任を行わせること。 ３ 防火管理者の選任について 前２の「管理権原者の取扱いについて」により、それぞれの共同住宅の管理について権原を有する者が防火管理者を選任することとなるが、 その選任については次のとおり取り扱うこと。 （１） 区分所有、共同所有等所有者が複数である共同住宅の場合 所有者の総意に基づく防火管理者を選任すること。管理組合の存するものは、管理組合において選任することとなること。 届出はその代表者一名で足りるものとし、全員の連名による届出は必要ないものとすること。 （２） 所有者が単独である共同住宅の場合 所有者が防火管理者を選任し、届け出るものとすること。 （３） 防火管理業務を管理会社が行う場合 「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成４年９月11日付け消防予第187号）別添「一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針」の３（１）及び（３）の例によること。 なお、特殊な形態の共同住宅は、一般の共同住宅に比べ人命危険が高いことに鑑み、選任された防火管理者を常駐させるものとすること。 この場合において、当該防火管理者を当該共同住宅に常駐させることが困難な場合にあっては、当該防火管理者の職務を代行できる者（令第３条第１項第２号イ又はロに該当する者に限る。）を当該共同住宅に常駐させること。 ４ 特殊な形態の共同住宅における防火管理業務について （１） 防火管理者による防火管理を必要とする部分は、特殊な形態の共同住宅においても、一般的な共同住宅同様、 それぞれの専用部分については、各居住者が管理権原を有するため、建物管理者の権原が及びにくいというその管理形態の特殊性から、 防火管理業務のうち、専用部分である各住戸部分の火気管理等、各居住者の責任において実施されるべき業務を、防火管理者が直接行う業務から除くこととし、 廊下、階段等の共用部分を主としたものとすることとして差し支えないものであること。 （２） 特殊な形態の共同住宅において、防火管理者が実施する防火管理業務については、以下によるものとして差し支えないものであること。 ア 消防計画の作成 共同住宅の全体にわたる消防用設備等の点検及び整備、避難施設等の維持管理、消防機関との連絡等を中心に当該共同住宅の特徴に応じ、 特に必要と認められる事項を定めることとし、その内容について各居住者に周知徹底すること。 自衛消防の組織に関する事項については、自衛消防の組織を実効性のあるものとするため、 当該共同住宅の実態に応じて常駐している防火管理者等、火災時に確実な対応を期待できる者についてその行動を規定すること。 その他の居住者については、防火意識の高揚を図る意味から、当該共同住宅に設置されている消防用設備等の設置場所及び使用方法、 避難経路等の周知徹底を行うこと等を防火上必要な教育に関する事項において規定すること。 なお、消防計画には、当該共同住宅に常駐する防火管理者及びその職務を代行する者の氏名を明記すること。 イ 消火、通報及び避難の訓練 消防計画に定められた自衛消防組織の訓練を実施すること。特殊な形態の共同住宅においては、 居住者が高齢者又は建物に不案内であることなどから、防火管理者等共同住宅に常駐している者が 火災等災害が発生した場合に居住者に対して情報伝達及び避難誘導が的確に行えるよう、消防計画に基づき日ごろから訓練を実施すること。 各居住者に対しては、避難経路、火災等災害発生時の対応行動等を記載したパンフレットを各室に備え付けたり、 避難経路図等を広報板に明示するなどにより周知徹底を図ること。 ウ 火気の使用又は取り扱いに関する監督 防火管理者は、共用室・共用部分についての火気の使用又は取り扱いに関する監督を行うこと。 また、専用部分にあっては、各居住者の責任において実施することとし、防火管理者は、共同住宅の使用実態に応じて、 各居住者の火気の管理等防火意識の高揚を図ることに努め、当該共同住宅を使用する際には、 防火管理者をはじめとした共同住宅の管理人等が個々の居住者に対して指導の徹底を図ること。また、リゾートマンションにおいては、 各住戸部分の鍵の管理が所有者等により一括してなされている場合も予想されるが、そのような場合においては、 当該専用部分についても防火管理の範囲とし、適切な防火管理を行うこと。 （２７１号通知 完） 次頁 17 「特定共同住宅の消防設備」 
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