16.4 　　「187号通知と271号通知」

16.4 　　一般的な共同住宅における防火管理

●１８７号通知「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成4年9月11日消防予第187号）

　187号通知は、日常の共用部分の管理全般について、管理会社に委託する場合が一般化する等、 防火管理者の選任を含めた防火管理体制について従来と異なる形態のものが出現してきていることから、 平成３年度に「共同住宅等防火安全対策検討会」が設置され、共同住宅における防火管理のあり方について実態調査を含め検討を行った結果を踏まえ、 一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針として示されたものであり、その内容は次のとおりである。

�@　ここでは、令別表第１（５）項ロの共同住宅（寄宿舎及び下宿は含まれない。）のうち、 高齢者が主に入居する施設（いわゆるシルバーマンション)、住戸を週単位等極めて短期間の賃貸に供する施設（いわゆるウイークリーマンション)、 観光地等に存し、住戸の多くが通年居住されず多数の者の宿泊に供される施設（いわゆるリゾートマンション）等の特殊な形態の共同住宅以外のもので、かつ、 法第8条の2に規定する共同防火管理の対象とならないものの指導指針を別添のとおり示したものであることから、適用範囲については十分留意すること。

�A　指導指針においては、防火管理者の選任を行う場合の取り扱いについて示すとともに、共同住宅の特性を踏まえ、 防火管理者を管理会社の従業員の中から選任することについて一定の要件のもとに認めることとし、 また、防火管理者が実施する防火管理業務について、廊下、階段等の共用部分に関する事項を主に一定の内容によるものとしたものであること。

�B　当通知の適用対象については、「消防法の一部改正に伴う共同住宅の取り扱いについて」（昭和36年8月1日付け自消乙予発118号） 及び「防火管理に関する消防法令の適用について」（昭和62年1月24日付け消防予13号）中第4にかかわらず本通知を適用するものであること。

�C　延焼のおそれの極めて少ない形態の共同住宅、共同防火管理の対象となる共同住宅及びシルバーマンション等の特殊な形態の共同住宅における 防火管理のありかたについては検討中であり、この結果を踏まえて取り扱いの指針について通知する予定であること。

【別添】一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針

１　　本指針の適用範囲

　　（1）　　本指針における共同住宅とは、主要構造部が耐火構造であり、かつ、消防法施行令別表第１(5)項ロの共同住宅 （寄宿舎及び下宿は含まれない。）のうち、高齢者が主に入居する施設（いわゆるシルバーマンション）、 住戸を週単位等極めて短期間の賃貸に供する施設（いわゆるウイークリーマンション）、観光地等に存し、 住戸の多くが通年使用されず多数の者の宿泊に供される施設（いわゆるリゾートマンション）等の特殊な形態の共同住宅以外の共同住宅をいい、 消防法第8条の2に規定する共同防火管理の対象とならないものであること。

　　（2）　　耐火構造以外の構造のものについては、他の住戸への延焼危険及び階数、規模等を勘案して適用することが可能な場合に限り、 本指針に基づく指導を行うこと。

２　　防火管理者の選任について共同住宅の管理権原者は、所有者（区分所有された共同住宅の区分所有者、賃貸用の共同住宅の所有者）、 占有者、管理組合等の多岐にわたるところであるが、防火管理者の選任については次のとおり取り扱うものとすること。

　　（1）　区分所有された共同住宅の場合

　　　　　　　区分所有者の総意に基づき防火管理者を選任すること。管理組合の存するものは、管理組合において選任することとなる。 届け出はその代表者１名で足りるものとし、全員の連名による届け出は必要ないものとする。

　　（2）　賃貸用の共同住宅の場合

　　　　　　　所有者が防火管理者を選任し、届け出るものとすること。公的な賃貸住宅についても同様とする。

３　　防火管理者を管理会社の従業員の中から選任することについて

　（１）　防火管理者の選任が認められる管理会社の要件について共同住宅の管理形態に応じた防火管理者の選任を行う必要があることに鑑み、 以下に掲げるすべての要件を満たす場合は、共同住宅の管理業務全般にについて受託している管理会社の従業員の中から、適切に防火管理業務を行うことのできる地位にある従業員で、 消防法施行令第3条第1項第1号イからニまでに掲げる者を防火管理者として選任することとして差し支えないものであること。

　　�@　管理業務の委託契約等において実質的な防火管理業務全般についての権限が明確に規定されていること

　　�A　防火管理業務の実務を担当する者等に対して、防火、防災に関する知識、技能の向上を図るため、市町村の消防機関等が行う 「防火管理者の受託を業とする法人等の教育担当者のための講習会（昭和59年3月6日消防予第40号消防庁予防救急課長通知）」を受講した 教育の担当者による教育を定期的に行うことのできる体制が確立されていること。

　　�B　防火管理者として選任される従業員の勤務する管理会社の事務所の所在地について、防火管理者としての責務を果たすことが可能であると消防長（消防本部を置かない市町村にあっては、 市町村長）又は消防署長が認めるものであること。

　（２）　複数の共同住宅について同一者を防火管理者として選任（重複選任）することについて 管理会社が複数の共同住宅の管理業務全般について受託している場合、防火管理者としての職務を遂行しうる範囲において、 同一人を重複して防火管理者として選任することとしても差し支えないものであること。

　　　　なお、複数の賃貸住宅を所有する者が、自らを防火管理者として選任する場合にも同様であること。

　（３）　その他

　　　�@　受託した管理会社の従業員の責任について

　　　　防火管理者として選任きれた管理会社の従業員は、自らの権限に基づき可能な限りの措置を講じるとともに、 管理権原者に対して必要な要請等を行い、確実に防火管理業務を行う責任を有するものであること。

　　　�A　受託した管理会社の責任について

　　　　管理会社は、民事上の受託契約に基づき委託を受けた防火管理に関する業務を遂行する責任を負うほか、 防火管理者として選任され従業員が的確に防火管理業務を遂行するよう指示を与えるとともに、 防火管理者として選任された従業員が防火管理業務を十分に行うことができる支援体制を確立しておく必要があること。

　　　�B　管理権原者の責任について

　　　　　管理権原者は、管理会社の従業員を防火管理者として選任した場合においても、当然ながら、 最終的な防火管理責任を免れないものであること。このため、防火管理者の要請等に対して的確に対処する必要があること。

４　　共同住宅において防火管理者が実施する防火管理業務について

　　　共同住宅は個人住宅等の集合体であること、その構造によっては火災の延焼危険が著しく少ないこと、 日常の共用部分の管理全般について、居住者が実施せず、管理会社に委託する場合が一般化していること等から、 防火管理者が実施する防火管理業務は以下によるものとして差し支えないものであること。

　（１）消防計画の作成

　　　　共同住宅等の全体にわたる消防用設備等の点検及び整備、避難施設等の維持管理、 消防機関との連絡等を中心に当該共同住宅において特に必要と認められる事項を定めることで足りるものとし、 その内容について各居住者に周知徹底すること。なお、自衛消防の組織に関する事項については、 自衛消防の組織を実効性のあるものとするため、当該共同住宅の実態に応じて、常駐している管理人等、 火災時に確実な対応を期待できる者についてその行動を規定すること。その他の居住者については、 必ずしも自衛消防の組織に位置づける必要はないが、防火上必要な教育に関する事項において、 当該共同住宅に設置されている消防用設備等の設置場所及び使用方法、 避難経路等の周知を行い防火意識の高揚を図ることを明示すること。

　（２）消火、通報及び避難の訓練

　　　　消防計画に定められた自衛消防組織の訓練を実施すること。自衛消防の組織に位置づけられていない居住者に対しては、 当該共同住宅に設置されている消防用設備等の設置場所及び使用方法、避難経路等の周知を行い、 防火意識の高揚を図ること。また、実状に応じ、町内会、自治会等が実施する訓練に参加を呼びかけること。

　（３）火気の使用又は取扱いに関する監督

　　　　防火管理者は、共用室・共用部分について火気の使用又は取扱いに関する監督を行うこと。 各住戸内の火気の使用又は取扱いについては、それぞれの居住者の責任において実施するものとし、 防火管理者は居住者に対してそれぞれ住戸内の火気管理の責任者であることを認識きせ出火防止対策等の教育や防火意識の高揚等を図ること。

（１８７号通知　完）

（＊注）
　この平成4年の187号通知に続き、特殊な形態の共同住宅における防火管理が平成6年に217号通知として公布され、 更に平成16年2月の政令改正で、令第3第2項では、共同住宅の現状等を勘案し、防火管理業の外部委託等を行っている共同住宅について、 「防火管理上必要な業務を適切に遂行するために必要な権限が付与されていること、その他総務省令で定める要件を満たすもの」で、 消防長又は消防署長が認めたものを、当該共同住宅の管理的又は監督的な地位にある者としてみなすこととなりました。

それに伴い、43号通知（消防安第43号　H16.3.26）第2では「防火管理者の業務の外部委託等に関する事項」において、 その具体的な運用を定めており、187号通知及び271号通知において防火管理者を管理会社の従業員の中から選任すべきこと について示している部分、その他共同選任についている部分にかかわらず、当該運用によることを指導することとされています。

従って、防火管理業務を外部委託する場合には、187号通知及び271号通知ではなく、その後に公布された「43号通知」を適用してください。

防火管理業務を外部委託する場合の詳細は「防火管理業務の一部委託」に解説があります。

16.5 　　特殊な形態の共同住宅における防火管理

●２７１号通知「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成6年10月19日消防予第271号）

　271号通知は、共同住宅のうち、シルバーマンション、ウイークリーマンション、リゾートマンション等の特殊な形態の共同住宅が 多数出現するなどその多様化が進展しており、日常の共用部分の管理全般において管理会社に委託する場合が一般化する等、 防火管理者の選任を含めた防火管理体制について従来と異なる形態のものが出現してきていることから、 平成４年度及び平成５年度に「共同住宅等防火安全対策検討会」が設置され、共同住宅における防火管理のあり方について 実態調査を含め検討を行った結果を踏まえ、特殊な形態の共同住宅における防火管理体制の指導指針として示されたものであり、 その内容は次のとおりである。

�@　本通知においては、防火対象物の実態から、令別表第１（５）項ロの共同住宅（寄宿舎及び下宿は含まれない。） と認められるもののうち、高齢者が主に入居する施設（いわゆるシルバーマンション)、住戸を短期間の賃貸に供する施設 （いわゆるウイークリーマンション)、観光地等に存し、住戸の多くが通年居住されず多数の者の宿泊に供される施設 （いわゆるリゾートマンション）等の特殊な形態の共同住宅で、かつ、法第８条の２に規定する共同防火管理の対象とならないものの 指導指針を別添のとおり示したものであり、当然のことながら、類似の施設であっても同別表第１（５）項イ、（６）項等に該当するものについては対象としていないので、 適用範囲については十分留意すること。

�A　指導指針においては、防火管理者の選任を行う管理権原者の取扱いについて示すとともに、共同住宅の特性を踏まえ、 防火管理者を管理会社の従業員の中から選任することについて一定の要件のもとに認めることとし、また防火管理者が実施する防火管理業務について、 廊下、階段等の共用部分に関する事項を主に一定の内容によるものとしたこと。

�B　本通知の適用対象については、「消防法の一部改正に伴う共同住宅の取扱いについて」（昭和36年8月1日付け自消乙予発第１１８号）及び「防火管理に関する消防法令の運用について」 （昭和62年１月24日付け消防予第13号）第４にかかわらず本通知を適用するものであること。

【別添】
特殊な形態の共同住宅における防火管理体制の指導指針

１　本指針の適用対象となる共同住宅の範囲

　　本指針は、消防法施行令（以下「令」という。）別表第１（５）項ロの共同住宅（寄宿舎及び下宿は含まれない。） に該当するものについて適用すること。類似施設の用途判定については、「令別表第１に掲げる防火対象物の取り扱いについて」 （昭和50年４月15日付け消防予第41号）によるほか、以下の点について十分留意すること。

　（１）　　高齢者が主に入居する共同住宅（以下「シルバーマンション」という。）

　　　一般に老人福祉関係の法律の適用を受けず、入居の条件として居住者の全部又は一部について最低年齢の制限を設ける等、主として、高齢者の入居を目的としたもののうち、 入居形態が一般の共同住宅と変わらないものにあっては令別表第１（５）項ロとして扱われるものであるが、 ケア付きで自力避難困難者等の入居を主としている場合にあっては、サービス提供の形態、居住者の自立の程度等を総合的に勘案し、（６）項ロとして扱うべき場合もあること。

　（２）　　住戸を短期間の賃貸に供する共同住宅（以下「ウイークリーマンション」という。）

　　　一般に旅館業法の適用を受けず、住戸単位で比較的短期間の契約により賃貸を行うものは、令別表第１（５）項ロとして扱われるが、 リネンの提供等、明らかにホテル等と同等の宿泊形態をとるものにあっては、（５）項イとして扱うぺき場合もあること。

　（３）　　観光地等に存し、住戸の多くが通年居住されず、宿泊の用に供される共同住宅（以下「リゾートマンション」という。）

　　　所有者又は占有者の大半が当該防火対象物に居住せず、一の住戸について複数の所有者又は占有者が存在するもののうち、住戸ごとに限定された者より、 比較的短期間の宿泊に利用されるものにあっては、令別表第１（５）項ロとして扱われるが、研修所等として利用されるもの又は他の者が所有する住戸に宿泊ができるもの、 あるいは自己の所有する住戸を第三者に貸出しするもの等、一の住戸に不特定の者が宿泊する形態をとるものにあっては（５）項イとして扱うべき場合もあること。

　　上記に留意した用途判定により、令別表第一（５）項ロとして扱ったシルバーマンション、ウイークリーマンション又はリゾートマンションのうち、 次の要件のいずれにも該当するものについて本指針を適用するものであること。

　　　（１）　主要構造部が耐火構造であること。

　　　（２）　消防法第８条の２に規定する共同防火管理の対象とならないものであること。

　　　（３）　ウイークリーマンションについては、原則として当該防火対象物のうち共同住宅の用に供される部分の全部を同一の者が所有するものであること。

２　管理権原者の取扱いについて

　　共同住宅の管理権原者は、所有者（区分所有された共同住宅の区分所有者、賃貸用の共同住宅の所有者、当該共同住宅の所有権を有する管理会社等)、占有者、 管理組合等多岐にわたるところであるが、ここで取扱う共同住宅については、特に所有形態、管理形態が複雑多岐にわたっているものが多いため、 個々の共同住宅ごとに当該防火対象物の管理について実質的に権原を有する者を把握して適切な防火管理業務が行われるよう指導し、防火管理者の選任を行わせること。

３　防火管理者の選任について

　　前２の「管理権原者の取扱いについて」により、それぞれの共同住宅の管理について権原を有する者が防火管理者を選任することとなるが、 その選任については次のとおり取り扱うこと。

　（１）　区分所有、共同所有等所有者が複数である共同住宅の場合

　　　　所有者の総意に基づく防火管理者を選任すること。管理組合の存するものは、管理組合において選任することとなること。 届出はその代表者一名で足りるものとし、全員の連名による届出は必要ないものとすること。

　（２）　所有者が単独である共同住宅の場合

　　　　所有者が防火管理者を選任し、届け出るものとすること。

　（３）　防火管理業務を管理会社が行う場合

　　　「共同住宅における防火管理に関する運用について」（平成４年９月11日付け消防予第187号）別添「一般的な共同住宅における防火管理体制の指導指針」の３（１）及び（３）の例によること。

　　　なお、特殊な形態の共同住宅は、一般の共同住宅に比べ人命危険が高いことに鑑み、選任された防火管理者を常駐させるものとすること。 この場合において、当該防火管理者を当該共同住宅に常駐させることが困難な場合にあっては、当該防火管理者の職務を代行できる者（令第３条第１項第２号イ又はロに該当する者に限る。）を当該共同住宅に常駐させること。

４　特殊な形態の共同住宅における防火管理業務について

　（１）　　防火管理者による防火管理を必要とする部分は、特殊な形態の共同住宅においても、一般的な共同住宅同様、 それぞれの専用部分については、各居住者が管理権原を有するため、建物管理者の権原が及びにくいというその管理形態の特殊性から、 防火管理業務のうち、専用部分である各住戸部分の火気管理等、各居住者の責任において実施されるべき業務を、防火管理者が直接行う業務から除くこととし、 廊下、階段等の共用部分を主としたものとすることとして差し支えないものであること。

　（２）　　特殊な形態の共同住宅において、防火管理者が実施する防火管理業務については、以下によるものとして差し支えないものであること。

　　　　ア　　消防計画の作成

　　　　　　　共同住宅の全体にわたる消防用設備等の点検及び整備、避難施設等の維持管理、消防機関との連絡等を中心に当該共同住宅の特徴に応じ、 特に必要と認められる事項を定めることとし、その内容について各居住者に周知徹底すること。

　　　　　　　　自衛消防の組織に関する事項については、自衛消防の組織を実効性のあるものとするため、 当該共同住宅の実態に応じて常駐している防火管理者等、火災時に確実な対応を期待できる者についてその行動を規定すること。 その他の居住者については、防火意識の高揚を図る意味から、当該共同住宅に設置されている消防用設備等の設置場所及び使用方法、 避難経路等の周知徹底を行うこと等を防火上必要な教育に関する事項において規定すること。 なお、消防計画には、当該共同住宅に常駐する防火管理者及びその職務を代行する者の氏名を明記すること。

　　　　イ　　消火、通報及び避難の訓練

　　　　　　　消防計画に定められた自衛消防組織の訓練を実施すること。特殊な形態の共同住宅においては、 居住者が高齢者又は建物に不案内であることなどから、防火管理者等共同住宅に常駐している者が 火災等災害が発生した場合に居住者に対して情報伝達及び避難誘導が的確に行えるよう、消防計画に基づき日ごろから訓練を実施すること。 各居住者に対しては、避難経路、火災等災害発生時の対応行動等を記載したパンフレットを各室に備え付けたり、 避難経路図等を広報板に明示するなどにより周知徹底を図ること。

　　　　ウ　　火気の使用又は取り扱いに関する監督

　　　　　　　防火管理者は、共用室・共用部分についての火気の使用又は取り扱いに関する監督を行うこと。 また、専用部分にあっては、各居住者の責任において実施することとし、防火管理者は、共同住宅の使用実態に応じて、 各居住者の火気の管理等防火意識の高揚を図ることに努め、当該共同住宅を使用する際には、 防火管理者をはじめとした共同住宅の管理人等が個々の居住者に対して指導の徹底を図ること。また、リゾートマンションにおいては、 各住戸部分の鍵の管理が所有者等により一括してなされている場合も予想されるが、そのような場合においては、 当該専用部分についても防火管理の範囲とし、適切な防火管理を行うこと。

（２７１号通知　完）