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廃墟マンションの行政代執行

分譲マンションに全国初の行政代執行適用
  2020年1月25日 解体着手 〜 2020年7月18日 代執行の終了宣言

代執行とは、代替的作為義務(他人が代わってなすことができる行為を内容とする義務)について、 これを履行しない義務者に代わって行政庁が行い、その費用を義務者から徴収する制度をいいます。(行政代執行法2条)

行政庁が代執行を実施するときは、戒告(同法3条1項)、代執行令書の通知(同条2項)の手続きを経て、 それでもなお義務者が任意に義務を履行しないときに、はじめて実力行使としての代執行を行います。

滋賀県野洲市(Yasu City)は2018年9月18日に10年以上前から全戸が空室となって放置されていた1972年竣工、 鉄骨3階建、全9戸からなる分譲マンション「美和コーポB棟」を、空家対策特措法による「特定空き家等」に認定し、 区分所有者に対して2019年9月21日までに自主解体するよう勧告・命令を出していました。

   空家等対策の推進に関する特別措置法(空家対策特措法)

経緯

平成24年11月12日 生活安全課へ手すりがぶら下がっている、階段が崩落している
         との苦情がある。
平成25年 7月29日 野洲自治会より空き家管理不全情報報告書が提出される。
 〃  12月27日 不動産登記簿の所有者に改善指導書を送る。
平成26年 1月     所有者2人より電話あり。
 〃 〃   28日 空き家対策協議を開催する。所有者のうち3人が出席する。
 〃 〃   31日 午後、所有者が手すりの撤去を実施する。
平成30年 6月22日 午前、市道に面した壁が崩落しているとの通報あり。
 〃    7月 2日 住所が判明している所有者へ写真と文書を送る。
 〃 〃    4日 滋賀県甲賀土木事務所の建築の担当と対応について協議する。
 〃 〃    13日 アスベスト調査委託した会社と現場で話すと、見えているところに
          アスベストがあり、飛散している可能性があると言われる。
 〃 〃  18日 アスベストについて記者発表を行う。
 〃   8月2日 不動産差押えを執行している大阪国税局及び大津地方税務署へ
         公売しないか照会文書を送る。
              (その後も数度に渡って台風が通過し、荒廃が進む)
平成30年 8月24日 法第9条に基づく立入調査を通知する。
 〃    9月 3日 立入調査を実施する。
 〃 〃  18日 法第2条第2項に規定する特定空家等に認定する。
 〃 〃  28日 法第14条第1項に基づく指導を行う。
 〃   12月12日 第2項に基づく勧告を行う。

建物データ

1972年(昭和47年)竣工、鉄骨造陸屋根3階建、全9戸、市街化区域
床面積=専有部分(38.22u×9戸=343.98u)+共用部分(64.14u)=406.1(136.04u×3階)

所有者のデータ

分譲共同住宅であるが、管理組合がない。9人の所有者がいるが所有権移転を何度もしている。 住んだことがない所有者、会社の寮として使用していた所有者、 大阪国税局及び大津地方税務署から不動産差押えを受けている所有者もいる。 建物の維持管理は行っていない。 経年劣化が進み平成24年(築約30年後)に3階の手すりが外れぶら下がるという状態になる。 平成30年、所有者の約半数が不明となっていたが、 調査結果、特定空家に認定する平成30年9月18日時点でも法人所有者1が行方不明のまま。

野洲市が行政代執行を実施するまでの経緯

野洲市は2019年(平成31年)1月30日、野洲市役所 本館2階 庁議室にて「2018年(平成30年)度第1回野洲市空家等対策協議会」を公開開催し、 これまでの交渉経過を説明、今後の対応について協議しました。市民も傍聴し、資料や議事録も一般公開されています。 (本頁に掲載した資料はこれらの公開資料からの抜粋です。)

しかし所有者らによる自主的な解体は実施されることなく、 市は2020年(令和2年)1月25日に行政代執行で解体する旨、区分所有者に2019年(平成31年)12月9日付けで戒告通知しました。

同マンションには管理組合が存在せず、9戸中4戸の所有者は書面を送っても応答がなく、 解体に必要な所有者全員の同意も得られず、 区分所有者による自主的な解体は難しい、と予想されていました。

築47年の同建物は、2018年6月の大阪北部地震で、交通量の多い市道に面した外壁の一部が崩落し、 露出した鉄骨保護材にアスベストが含まれていたことが判明。 老朽化によって外壁パネルは剥落しており、周辺にアスベストが飛散する可能性を考えれば、 行政代執行はやむを得ない決断でした。

アスベスト対策:マンション周囲を防塵シートで完全に覆った後にアスベストの除去作業に入る。

(注)  建築物の解体等作業であって、 当該作業が大気汚染防止法第2条第12項に規定する特定粉じん排出等作業に該当する場合にあっては、 同法に規定している作業基準による。「環境省からの事務連絡(平成23年3月)」
なお、建築物等における石綿飛散防止対策に関しては「災害時における石綿飛散防止に係る取扱いマニュアル」(平成19年8月 環境省)(※)があります。
(※ http://www.env.go.jp/air/asbestos/indexa.html)

代執行のために現場に派遣される執行責任者は、 その者が執行責任者たる本人であることを示すべき証票を携帯します。(行政代執行法4条)
解体工事は2020年1月25日に予定通り工事開始し、 午前10時、市職員の執行責任者が代執行の実施を宣言し、屋上の貯水槽の撤去作業が行われました。 工期は3月26日までの予定

「野洲特定空家集合住宅解体工事」の解体工事費用は8,600万円、うちアスベスト除去工事だけで3,200万円、 解体設計費や工事に必要な隣地土地の借地代と原状回復費用なども含む総費用は1億2,500万円に上ると見込んでいました。

その後、建物内部の崩壊が想定以上に進んでいたため、施工方法を見直し、 3月26日までとしていた工期も6月末まで延長、最終的に2020年7月18日に代執行の終了宣言を行った後、 区分所有者9人に総額費用1億1800万円を請求し、国税滞納処分と同様の手段で、 債権回収を進めていく予定ですが、全額回収の見込みは立っていません。

野洲市は、回収できなかった分は、建築基準法に基づく勧告を放置していた責任があるとして、 滋賀県にも費用を請求するとしています。

建築基準法に基づく勧告とは

多数の人が利用する建築物のうち、政令及び特定行政庁が指定した建築物等について、 所有者 (所有者と管理者が異なる場合は管理者)が定期的にその状況を有資格者に調査・検査させて、 その結果を報告するように定めた定期報告制度(建築基準法第12条)があります。

所有者(または管理者)は、建築物を常時適法な状態に維持するよう努めなければなりません(建築基準法第8条)。
本制度は事故や災害時の被害拡大を防ぎ、建築物・利用者の安全性を確保することを目的としています。 特定行政庁は、この定期報告により法令違反や保安上著しく危険な建築物であることが判明した場合、 建築物を安全な状態にするよう改善指導を行うこととされています。

また、定期報告を行わず、または虚偽の報告を行った場合には、 罰則(100万円以下の罰金)の対象となります(建築基準法第101条)。

平成30年に建築基準法が改正され、定期報告の対象となる建築物等が変わりました。 この改正により床面積の合計が100uを超え200u以下の建築物は政令で指定される定期報告の対象から除外されました。 ただし階数3以上で床面積の合計が100uを超え200u以下の建築物については、 特定行政庁で定期報告の対象として指定することができることとなっています。

全国に広がる廃墟マンション

売れない、貸せない、解体の費用も出せない、 解体したら固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、土地の固定資産税が6倍になる。 税金負担に耐えられない、だから放置されるという悪循環に陥った廃墟マンションが全国に広がっています。

空家等対策特別措置法は最初から行政代執行ありきで進めるわけではありません。 解体撤去に税金を投入しなくて済むように、所有者が地域の公共安全に向けて自主的な解決策をとれるように、 助言・指導します。自主的な解決ができないときは、勧告、命令の2段階の強制手段をとります。 それらの手段を尽しても尚、解決できないときの最後の手段が行政代執行、略式代執行です。


以下、空家等対策特別措置法の措置手順について解説をしています。

空家等対策特別措置法・平成27年施行

空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年11月27日法律第127号)」
第14条第9項(代執行)及び同条第10項(略式代執行)による措置

法の措置には、助言・指導、勧告、命令、行政代執行、略式代執行の5段階があります。
法が平成27年に施行されて以来、いずれも全国的に増加しています。

法成立以前においては、代執行を行う場合、行政代執行法第2条における以下の3つの要件を充足する必要がありました。
@義務が履行されないこと。
A他の手段によって義務の履行を確保することが困難であること。
B義務の不履行を放置することが著しく公益に反すること。

「公益」とは、措置を行う目的によって決まり、その目的に対し、命令が履行されないことで不利益が生じるということが基本となります。 これまではBの公益判断が難しいところでしたが、 法第2条2項の「特定空家等」の定義より、特定空家等を放置することが著しく公益に反すると解され、 法第14条9項において、命令に従わない場合は、代執行を行うことが可能となりました。このことから、

代執行等を実施しなかった場合、
・特定空家等の倒壊等により第三者が損害を受けた場合、行政庁が著しく公益に反する危険な状態を把握していたにも関わらず、 法、条例に基づく権限(代執行等)を行使しなかったとして、国家賠償法による賠償責任を問われる可能性があります。

逆に、代執行等を実施した場合
・所有者等から損害賠償請求の訴訟を提起される可能性があります。
・代執行に要する費用ついては、回収の見込みが立たないことが多い。 そのため、回収見込みのない案件に、税金を投入し代執行することに、必ずしも住民全員が賛同するとは限らず、 後に住民監査請求、住民訴訟の対象となる可能性もあります。

以上から、近隣住民、地元自治会等が努力しても手に負えず、行政としても所有者等に対し指導等を行ってきたものの解決が図られず、 やむを得ない措置であることなどの理由を整理し、説明責任を果たしていく必要があります。

空家等対策特別措置法の全国措置実績件数と手順

事案の発生: 市民相談、実態調査等で危険な空家情報を把握

1 現地及び所有者等の調査【第9条〜第10条】
  (1)現地調査による実態の把握 (2)立入調査の実施 (3)対応方策の検討

2 所有者等の調査・事情の把握:  所有者等の事情に応じた解決策の検討

  特定空家等と判定された場合
  過失がなく所有者等を確知することができない場合には、8.略式代執行【第14条第10項】へ

下図は特別措置法の措置の全国の措置実績件数の推移

3 助言又は指導【第14条第1項】
(1)助言又は指導の実施
(2)助言又は指導の実施後の対応

4 勧告【第14条第2項】
(1)勧告の実施
(2)関係部局(税務、その他)への情報提供
(3)勧告に従い措置が実施された場合の対応
(4)勧告に従わなかった場合の対応
(5)所有者等が変わった場合の対応

確知できた所有者等に措置を講ずる権原がない場合は勧告までは行うが、 従わなかった場合は、
 8.略式代執行【第14条第10項】へ
費用の徴収は、納付命令までを掲載する。

5 意見書等の提出の機会【第14条第4項〜第8項】
(1)措置を命じようとする者への事前の通知

6 命令【第14条第3項】
(1)命令の実施
(2)標識の設置その他国土交通省令・総務省令で定める方法による公示
(3)命令に従い措置が実施された場合の対応
(4)過料の手続

7 代執行【第14条第9項】
(1)実体的要件の明確化
(2)文書による戒告
(3)代執行令書による通知
(4)執行責任者証の携帯及び提示
(5)代執行の対象となる特定空家等の中の動産の取扱い
(6)費用の徴収

8 略式代執行【第14条第10項】
(1)略式代執行を行うことができる要件の確認
(2)事前の公告
(3)略式代執行の対象となる特定空家等の中の動産の取扱い
(4)費用の徴収

代執行の実施における空き家担当部局の事務分担
・執行本部(指揮、報道機関等取材対応 等)
・庶務担当(記録、周辺住民対応、
  現場周辺交通整理、駐車場対応 等)
・工事担当(工事状況確認、仮設・現場保安 等)
・動産担当(動産確認、搬出状況確認、動産管理 等)

特定空家等に係る代執行(法第14条第9項)

(1)実体的要件の明確化

法第14条第9項は、行政代執行の要件を定めた行政代執行法第2条の特則であり、 「第3項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、 履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないとき」は、 行政代執行法の定めるところに従い、代執行できることとしたものです。

代執行できる措置については、
・他人が代わってすることのできる義務(代替的作為義務)に限られること
・当該特定空家等による周辺の生活環境等の保全を図るという規制目的を達成するために、 必要かつ合理的な範囲内のものとしなければならないことの2つの要件を満たす必要がある。
その他手続等については、全て行政代執行法の定めるところによる。

(2)手続的要件(行政代執行法第3条〜第6条)

イ 文書による戒告(行政代執行法第3条第1項)

代執行をなすには、下記の事項を予め文書で戒告しなければならない。
@相当の履行期限を定め、
Aその期限までに義務の履行がなされないときは、代執行をなすべき旨 また、戒告を行う際には、命令を行う際と同様、行政不服審査法第82条第1項の規定に基づき、 書面で必要な事項を相手方に示さなければならない。

行政代執行法に基づく代執行の手続は戒告に始まるが、戒告は、義務を課す命令とは別の事務として、 代執行の戒告であることを明確にして行うべきであると解される。

なお、代執行の戒告であることを明確にして行うべきではあるものの、 戒告が命令と同時に行われることは必ずしも妨げられるものではないとされている。

「相当の履行期限」について定めはないが、戒告は、 その時点において命令に係る措置の履行がなされていないことを前提として、 義務者が自ら措置を行うように督促する意味をもつものであるから、 少なくとも戒告の時点から起算して当該措置を履行することが社会通念上可能な期限でなければならないと解される。

戒告においては、市町村長による命令措置が履行されないときに、 当該市町村長が当該特定空家等について具体的にどのような措置を代執行することとなるのかを相手方に通知する観点から、 義務の内容を明確に記載しなければならない。

なお、戒告の送達方法については、直接本人に交付、差置送達、配達証明付き内容証明郵便等がある。

ロ 再戒告
戒告において定められた措置命令の履行期限までに履行がなされないときは、市町村長は、 直ちに代執行令書による通知の手続に移らず、再度戒告を重ね、 義務者自らそれを履行する機会を与えることも認められると考えられる。どの時点で代執行を実行するかについては、 市町村長において、例えば客観的事情から義務の履行期限を更に延長することが社会通念上許され難い状況にあるのか、 又は再戒告により義務者自身による履行が期待され得るのか等の状況を勘案して判断することとなる。

ハ 代執行令書(行政代執行法第3条第2項) 義務者が前述の戒告を受けて、指定の期限までにその義務を履行しないときは、市町村長は、代執行令書をもって、 下記の事項を義務者に通知する。
@代執行をなすべき時期
A代執行のために派遣する執行責任者の氏名
B代執行に要する費用の概算による見積額
なお、代執行令書を通知する際には、命令を行う際と同様、行政不服審査法第82 条第1項の規定に基づき、書面で必要な事項を相手方に示さなければならない。

(イ)代執行をなすべき時期
代執行令書による通知と代執行をなすべき時期の時間的間隔について定めはなく、 市町村長の裁量に委ねられるが、例えば特定空家等の除却を行う必要がある場合には、 義務者が当該特定空家等から動産を搬出すること等に配慮することが望ましい。

(ロ)代執行のために派遣する執行責任者の氏名
何人を執行責任者とするかは、代執行権者が適宜決定することとなる。

(ハ)代執行に要する費用の概算による見積額
行政代執行法第5条では、「代執行に要した費用の徴収については、実際に要した費用の額及びその納期日を定め、 義務者に対し、文書をもつてその納付を命じなければならない」、 同法第6条第1項では、「代執行に要した費用は、国税滞納処分の例により、これを徴収することができる」と定められている。

なお、代執行費用の概算による見積額については、設計変更等も想定した配慮も要する。

(3)非常の場合又は危険切迫の場合(行政代執行法第3条第3項)

非常の場合又は危険切迫の場合において、命令の内容の実施について緊急の必要があり、 前述の戒告及び代執行令書による通知の手続をとる暇がないときは、その手続を経ないで代執行をすることができる。

空家等対策特別措置法の解説  ー終ー

老朽化だけではなく被災による再建困難ー廃墟化の増加

近年、世界的に異常気象に伴った大規模自然災害が増え、 再建団体が組織できない事例が増加し、老朽化マンション問題よりも、大災害時の問題の解決へ向けた対策が求められています。

米国でも老朽化建替えを想定した規定を設けている州もありますが、多くは、 建替え事業を行わないか否かの判断は、被災の場合を想定して、保険金のみによる修復が困難な場合に求められる負担金負担についての合意形成を中心に規定されています。

したがって、災害とは無関係な老朽化判断基準については規定を持たない場合や老朽化に限定せず、合意のみによる解消規定の中で処理しようとするものや、老朽化とは規定せずに、 コンドミニアムの存続が経済的無駄(効用<費用)を生じさせている場合として組み込む場合もあります。

共同財産団体(common interest community)の解散規定は、公用収用(eminent domain)によるすべての専有部分(units)の収用、 宣言文書(declaration)に優先する担保権を有するcooperative全体に対する受戻権喪失手続(foreclosure)などがあります。

(2020年2月22日初版掲載・随時更新)