2. 長期修繕計画の作成方法

新築工事では、例えば「外壁：モルタル吹き付けタイル塗装 （微弾性フィラー（1.0kg/�u）＋水性シリコン2回）」と書けば仕上がりも工事費も ほぼ定まってきますが、修繕工事では、塗装の劣化やクラック幅のレベルに応じて詳細な修繕手順（はつり、Vカット、下地モルタル撤去の範囲、補修方法等）を示すなど、 現況状態を説明し、範囲と補修方法を図面にて明示し、仕上げを指定するという詳細な説明をきちんとしておかないと、工事費の精度にも影響し、 修繕の意味も曖昧なものになってしまいます。

調査・診断をせずに机上の予想だけで、工事費の概算値を求める方法は幾つかありますが、このように 調査・診断により現況をしっかり把握しなければ、精度の高い工事費の算定も難しいということは留意する必要があります。

長期修繕計画の設定方法には次の4段階のレベルがあります。

数量計算

（１） 新築マンションの場合、設計図書、数量計算表のほか、請負代金内訳書を参考として算定します。
（2） 既存マンションの場合、現状の長期修繕計画を踏まえ、保管している設計図書、数量計算表、修繕履歴、法定点検 結果報告書等を参考として更に建物及び設備の劣化状況を調査・診断した結果に基づいて算定します。

単価の設定

（１） 新築マンションの場合、請負代金内訳書を参考として算定時点の工事市況価格に基づいて設定します。
（2） 既存マンションの場合、過去の修繕工事の契約実績を参考として、算定時点の工事市況価格に基づいて設定します。
（3） 現場管理費及び一般管理費は、見込まれる修繕工事ごとの総額に応じた比率の額を単価に含めて設定します。

修繕積立金の運用益、借入金の金利及び物価変動は作成時点において想定した比率、及び消費税は作成時点において決定 している税率を明示しておきます。

長期修繕計画書の構成。

長期修繕計画書は、次に掲げる項目で構成されます。
(1) マンションの建物・設備の概要
(2) 調査・診断の概要
(3) 長期修繕計画の作成・修繕積立金の設定の考え方
(4) 長期修繕計画の内容
(5) 修繕積立金の額の設定

（解説）
(1) マンションの建物・設備の概要
　　　　　詳細については、[建物診断の基礎データ]を参照ください。
　　　　　建物・設備の概要、分譲・竣工・管理の会社名、法定点検・維持管理の状況、
　　　　　会計の状況、設計図書等の保管状況
(2) 調査・診断の概要
　　　　　劣化の現象と原因、修繕（改修）方法の概要
(3) 長期修繕計画の作成・修繕積立金の設定の考え方
　　　　　長期修繕計画の目的、計画の前提等、計画期間の設定、推定修繕項目の設定、修繕周期の設定、
　　　　　推定修繕工事費の算定、収支計画の検討、計画の見直し及び修繕積立金の額の設定の考え方
(4) 長期修繕計画の内容
　　　　　a)計画期間の設定
　　　　　b)推定修繕項目の設定
　　　　　c)修繕周期の設定
　　　　　d)推定修繕工事費の算定
　　　　　e)収支計画の検討
(5) 修繕積立金の額の設定
　　　　　修繕積立金の積立方法、修繕積立金の額の設定方法、住戸別の月当たりの積立金の額

下記に目安となる修繕周期を挙げておきましたが、このまま設定されるわけではありません。
(1) 新築マンションの場合、推定修繕工事項目ごとに、マンションの仕様、立地条件等を考慮して設定します。
(2) 既存マンションの場合、更に建物及び設備の劣化状況等の調査・診断の結果等に基づいて設定します。
(3) 長期修繕計画では更に、経済性を考慮し、推定修繕工事の集約を検討します。

　 [維持保全の目的とその手段]

（注）修繕周期は使用されている材質や施工方法、環境、管理状況などで大きく変わります。
例えば、給水管の材質は亜鉛めっき鋼管（これにもコア付きとコアなし、エポキシライニングなど多種あり）、硬質塩化ビニルライニング鋼管、ステンレス管、 ポリエチレン樹脂管など、材料と工法の進歩に伴い多種多様にあり、脱酸素・磁気処理・高圧洗浄など使用に伴う保全と管理の技術も、多種多様にあります。 他の部位についても同様で、修繕周期をひとくくりで定義することは実際には無理があります。 （！）
ここで示した修繕周期は、あくまでおおまかな参考として見てください。

主なサポートエリア
関東・東海地区を中心に対応しています。（ネットを利用したサポートは全国に対応しています。） 詳しくは
　「地域別実績」を参照