国連「共同住宅の所有権と管理に関する指針」用語集

共用部分／共用部（Common property）

共同住宅の専有部分以外の建物を構成するすべての部分で、下記を含みます。
・　土地の区画、緑地、プレイコート、レクリエーションエリア
・　建物の構造部分、屋根、階段、外壁、窓、建物基礎
・　一戸以上の生活を支える基盤（infrastructure）の配管、電気配線、エンジニアリングシステム
　　　及び装置並びにそれらの部品。
共用部は個々の住戸の所有権に連結されている事から、その所有権は所有者全員の共有資産となり、
「分数的所有権（ownership fraction）」と呼ばれる。
この共用部分は共用区域（common areas）、共用部分（common parts）、共同所有区域（commonly owned areas）、 共用構成部分（common elements）、或いは共同連帯所有部分（jointly owned parts）とも呼ばれる。

共同住宅（Condominium）

建物全体の所有権が個々の所有者ごとに分離区分して所有されている住戸が集合した建物の特殊な形態で、 個々の所有者ごとにその所有権の持分が譲渡される。関連した土地、共用部、 及びその他の不動産は全区分所有者の共有に属する。 共同住宅の構造物もこれに含めることがある。

共同住宅管理規約（Condominium agreement）

建物の区分所有者が全員で団体を結成し、共同住宅の建物、管理組合、理事会、 その他の関係者及び行事に関してそれらの管理及び行動の手引きとなるべき規則や決まりごとを組織として確立して纏めた団体の法的な条項集。

管理組合（Condominium association）

所有者組合（owners’ association）に同じ

管理組合理事会（Condominium board）

区分所有者の集会において選挙で選ばれた区分所有者で、管理組合より委託された管理業務を執行する。単に理事会(board)ともいう。

共同住宅への変換（Condominium conversion）

建物の物理的な改修を行い、かつ、登記上の法的な手順を経て共同住宅に変換する行為。

共同住宅文書（Condominium documents）

共同住宅管理規約（condominium agreement）に同じ

共同住宅費用（Condominium fees）

各々の区分所有者が管理組合に対し支払を義務付けられている負担金。
固定した額で決める事も、各住戸の大きさに応じて額を決めることもある。 集められた費用は共同住宅の運営費や建物・設備の保全及び修理費に当てられる。

共同住宅の所有権（Condominium ownership）

共同住宅の区分所有者の不動産所有権に関する法的な権利

共同住宅の区分所有単位（Condominium unit）

共同住宅全体が幾つかに区分され、独立した空間として、区分された区域ごとに、その所有権が個人、家族、企業、 地方自治体などの区分所有者が法のもとで登記される区域。

共同住宅の住戸(Unit)の利用法は、居住用、或いは商業利用空間のどちらもあり得る。 この指針では主に居住目的の利用に重点を置いており、住戸(Unit)は私的専有部（専有部） (privately owned units)と同義でとらえている。

居住者ルール（House rules）

区分所有者同士の許容できる行為と関係性を決定する主に道徳上の行為に関する規則。

改良工事（Improvements）

模様替え、機能の追加、改造など、元々の資産価値を高めるために必要な行為。

共同連帯所有部分（Jointly owned parts）

共用部分（Common property）と同じ

制限共用部分（Limited common elements）

共用部分（Common property）と同じ

限定共用部分（Limited common property）

共用部分（Common property）の定義区分の中でも特別な型に属するもので、構造上は共同住宅の共用部に属するが、 特定の個人が専用使用できるバルコニーや契約している駐車場など本来の使用目的からしてその専用使用が当然とされる共用部分。

保全（Maintenance）

建物とその附帯設備の元々の資産価値を保全するための必要な行為。
保全には予期しない不測の事態に対するすべての修繕や計画が含まれるほか、 水の露滴や損耗などによる交換工事も含まれる。 定期的に点検を行う点検契約とそれによって発生する修繕工事と取替え工事は、どちらも保全行為に分類される。
一般的に、建物とその附帯設備の元々の資産を改良する行為は改良行為として定義され、保全に分類されるべきではない。

保全費用/保守料（Maintenance costs）

保全（保守）と修繕に係るすべての費用。
この費用には人件費、予備部品、交換部品及びその他の保全費用が含まれる。
保全費用（保守料）は共用部の空間及び装置に関係する費用に限定される。
もしも、通常は戸別の区分所有者が払うべき費用を管理組合が事実上支払った場合、 管理規約に従い、当該区分所有者に支払の請求をすることになる。

保全の対象（Maintenance objects）

建物のすべての部分、屋外施設、附帯設備と装置は保全と修理の対象です。

共同住宅の管理（Management of a condominium）

管理手法の選択の如何にかかわらず、共同住宅の管理、運営に課された努めと義務を果たすこと。

管理者（Manager）

共同住宅の区分所有者又は他の法律専門家（外部アドバイザー）もしくは、 管理組合との間で日々の管理並びに共用部の管理及び共同の利益にかかわる全ての事を専門的に行う委任契約を取り交わした管理会社。
管理者の責務は共同住宅に関する多くの法律の規定に従って、管理上の契約を行い、 区分所有者集会の決議事項を実行し問題を解決すること。
管理者（Manager）は理事（administrator）とも称される。

管理費（Operating costs）

共用部の日々の管理に関する費用。この管理費には人件費、管理用品費、点検委託費、税金、報酬、 保険の掛け金、電気・水道・ガスなどの公共料金、ごみ処理費、その他の支払経費を含む。

管理費は、それ自体単独で定義されているが、実は区分所有者の所有物に関係している。
もしも管理組合が区分所有者個人の理由に帰すべき実務上の理由により、本人にその経費負担を求める場合は、 管理規約にその旨の規定を置いた上で、その規定に従って請求することになる。

建物設備管理 (Operations)

建物設備に関係する日々の予測可能ないつもの活動。
通常はこの中に建物と設備の管理と運転、屋内・屋外の清掃、植栽等々が含まれる。
運営業務として定義されている点検契約により故障部品を取り替える作業も含む。
とはいえ、点検作業による修繕作業は結果として保全業務になる。

管理用品(Operations means)

建物・設備を保守する運転保守員が日々の責務を果たすために通常使用している部品・工具類。
例えば、電球、清掃用具、フィルター、潤滑剤、芝刈り機、作業着など。

管理の対象(Operations objects)

建物の部品、屋外施設、装置、設備は管理の対象となる。
これらの対象は、例えば、ドア、窓、床、階段、屋根・天井、換気口、電気設備、芝、歩道等々。
他の例では、「対象」の中に、ある行為―例えば節電・節水などーを取り上げることもある。

管理組合（Owner’s association (OA)）

法の規定に従い共同住宅のすべての区分所有者で構成される民間の非営利事業団体（not-for-profit body ）。
指針は共同住宅の住戸(Unit)を購入した区分所有者に対して法に従って強制的な組合員資格を与え、 組合員は所有者である限り、なお組合員であり続けるべきであることを提唱する。
共同住宅住戸(Unit)の組合員資格と所有権は法的に一体不可分である。
所有者組合（The owners’association）は、管理組合（a condominium association ）
もしくは区分所有者組合（unit owners’association）と同じである。

「アパートメント」という用語が集合住宅（multi-unit residential buildings ）を意味する国においては、 すべての住戸(Unit)は個々に独立した所有権を持ち、「アパートメント管理組合(apartment association)」と称される。 しかしながら、これは集合住宅（multi-unit residential buildings ）とは明確に区別することが重要である。 これらは単身者収容を主体とし、賃貸借契約で住戸の使用権を提供するものであり、 賃貸借契約の法律は共同住宅の法律とは異なる。
これを「家主組合（homeowner’s association）」と称する国もある。

所有者委員会（Owner’s council）

管理組合理事会(condominium board)と同じ

分数的所有権（ownership fraction）

下記により算定される共用部に占める各区分所有権の持分の割合。
共用部に占める各区分所有権の持分＝専有部の総面積/全ての専有部の総面積合計
分数的所有権は各区分所有者が管理組合に支払う管理費と共用部修繕積立金の負担額の算定に用いられる。

計画修繕（Planned maintenance）

建物設備の損傷や故障の防止を図るための定期的・計画的な保全活動
計画修繕では、たとえば、部品の劣化・滴露・損耗に対する定期的な交換を必要とする。

私的専有部（専有部）（Privately owned unit）

共同住宅の区分所有単位（Condominium unit）

修繕（Repairs）

不測の事態で建物の部分や設備装置が損傷を受けたり、機能停止になった場合の更新・改良工事。

特別徴収（Special assessment）

通常の定期的保全費用ではまかないきれない大規模な工事のための追加費用が生じた場合に、 通常支払う管理費用とは分けて徴収する特別な費用のこと。
ある限定された特定箇所の住戸(Unit)がその負担すべき額に特に関連している場合、特別徴収額は、住戸(Unit)別に課すことができる。 幾つかの事例では、特別徴収は区分所有者から投票による承認を求められることがある。

区分所有者（Unit owner）

共同住宅の住戸(Unit)の法律上の所有者又は登記された所有者。
区分所有者は関係法が認めた限度内で複数の住戸(Unit)の所有者となることができる。

管理組合（Unit owners’ association）

　＝　（owners’ association）

（2021年5月12日初版掲載・随時更新）