（３）マンション節税の抑止策 （国税庁有識者会議報告書の解説）

　マンション節税・タワマン節税の要因：
　　　マンションの市場価格は上昇しているが、相続税の課税評価額は市場価格の半額以下である。

〇 市場売買価格に基づき評価する場合でも、 足元のマンション市場は建築資材価格の高騰等による影響を排除しきれない現状にあり、 そうした現状においては、コロナ禍以前の市場売買価格に基づき評価方法を定めることが妥当ではないか。(有識者会議委員)

乖離率（かいりりつ）とは、実際の市場価格が、税務署が評価した額の何倍になっているかを示す指標です。

　　（注）計数はいずれも国税庁において実施したサンプル調査（平成25年〜30年中に行われた取引について、
　　　　　不動産移転登記情報と所得税の確定申告データを突合）による。

○ 相続税法（抄）

（評価の原則）
第22条この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、 当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。

○ 財産評価基本通達（抄）

（評価の原則）
１ 財産の評価については、次による。
（１） （略）
（２） 時価の意義 財産の価額は、時価によるものとし、 時価とは、課税時期（相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、 遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第２条((定義))第４号に規定する課税時期をいう。 以下同じ。）において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、 その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。
（３） （略）

　現行のマンションの相続税評価の方法

マンション（一室）の相続税評価額（自用の場合）＝ 区分所有建物の価額(�@)＋敷地（敷地権）の価額(�A)
�@ 区分所有建物の価額＝ 建物の固定資産税評価額（注１） × 1.0
�A 敷地（敷地権）の価額＝ 敷地全体の価額（注２） × 共有持分（敷地権割合）

（注１）「建物の固定資産税評価額」は、１棟の建物全体の評価額を専有面積の割合によって按分して
　　　　　各戸の評価額を算定
（注２）「敷地全体の価額」は、路線価方式又は倍率方式により評価

　相続税評価額と市場価格の乖離の実態

〇現行のマンションの評価方法
相続等で取得した財産の時価（マンション（一室）の評価額）は、 不動産鑑定価格や売却価格が通常不明であることから、次の�@と�Aの合計額としている（通達）。

〇評価額が市場価格と乖離する主な要因
建物の評価額は、再建築価格をベースに算定されている。 他方、市場価格はそれに加えて建物の総階数、マンション一室の所在階も考慮されているほか、 評価額への築年数の反映が不十分だと、評価額が市場価格に比べて低くなるケースがある（建物の効用の反映が不十分）。

マンション一室を所有するための敷地利用権は、 共有持分で按分した面積に平米単価を乗じて評価されるが、 この面積は一般的に高層マンションほどより細分化され狭小となるため、 このように敷地持分が狭小なケースは立地条件の良好な場所でも、 評価額が市場価格に比べて低くなる（立地条件の反映が不十分）。

乖離を是正するための評価方法の検討

１．標準戸から比準して評価する方法

不動産鑑定に基づいて評定した標準戸（標準的なマンション）から比準して評価額を算出する方 法。
⇒　不動産鑑定を実施することで規範性は有するものの、相当数の標準戸の選定が必要となる上、 マンション価格には土地の地価公示・地価調査制度のような価格指標がなく全ての標準戸に鑑定が必要となるなどコストが大きい。 また、同一地域内にも価格帯が多様なマンションの混在が想定される中、標準戸から個々のマンションに比準する基準の設定も難しい。

２．統計的手法を用いて評価する方法

　　取引事例に基づき統計的手法（回帰分析）を用いて評価する方法として次の２つが考えられる。

(1)　現行の相続税評価額を前提とせず、 価格形成要因（説明変数）から直接的にマンションの市場価格を予測して評価する方法。
⇒　多数の取引事例から得られた傾向に基づく統計的手法を用いることで客観性・合理性を有するが、 相続税評価額において既に考慮されている要素（例えば再建築費）も含め価格形成要因を広く考慮する必要があり、 納税者の負担となるほか、他の資産（例えば一戸建て）の評価方法と著しく異なる評価方法となりバランスを欠く。

(2)　現行の相続税評価額を前提とした上で、市場価格との乖離要因（説明変数）から乖離率を予測し、 その乖離率を現行の相続税評価額に乗じて評価する方法。
⇒ 乖離要因を説明変数とすることから、 相続税評価額と市場価格の乖離を補正する方法として直截的であり、 乖離要因に基づき補正すれば足りるため執行可能性も高い。

統計的手法(重回帰分析) による検証

相続税評価額が市場価格と乖離する要因として考えられる築年数、総階数（総階数指数）、 所在階、敷地持分狭小度の４つの指数を説明変数とし、乖離率を目的変数として重回帰分析を行ったところ、 次のとおり有意な結果が得られた。

回帰統計緒元：決定係数(0.5870),自由度調整済決定係数(0.5864),観測数(2478)

用語の説明
決定係数：１に近いほど説明変数が目的変数をうまく説明できていることを表す。

自由度調整済決定係数：決定係数は説明変数の個数を増やすと上昇する特性があるため、 決定係数に説明変数の個数が増えたことによる影響を考慮したもの。

総階数指数：建物の総階数が乖離率に与える影響は青天井ではなく、一定の階数で頭打ちになると仮定し分析を行ったところ、 良好な結果が得られたことから、「総階数÷33(１を超える場合は１とする。)」(33階で頭打ち)を総階数指数とした。

敷地持分狭小度：敷地利用権の面積（持分相当分）÷その建物の専有面積

t-値： t-値の絶対値は、それぞれの説明変数が目的変数に与える影響度の強さを表す。

相関係数：縦軸項目と横軸項目の相関を表しておりその絶対値が１に近いほど相関が強いことを表す。

　統計処理手順

�@ 調査母集団は、平成30年中の全都道府県の中古マンションの取引。
�A 不動産移転登記情報と、所得税の確定申告書のうちマンションの譲渡所得の申告があるもののデータを突合。
�B 異常値として明確な約500件（桁誤り、マンション敷地面積としてあり得ない数値のもの、 譲渡価額200万円以下のものなど）をあらかじめ除外したもの（2,478件）をサンプルとして使用。 �@ 調査母集団は、平成30年中の全都道府県の中古マンションの取引。 �A 不動産移転登記情報と、所得税の確定申告書のうちマンションの譲渡所得の申告があるもののデータを突合。 �B 異常値として明確な約500件（桁誤り、マンション敷地面積としてあり得ない数値のもの、 譲渡価額200万円以下のものなど）をあらかじめ除外したもの（2,478件）をサンプルとして使用。

乖離の要因として考えられる数値を説明変数とした重回帰分析の結果に特段の問題点は認められないことから、 この分析結果を用いて補正方法を検討していくべき。 ただし、時価と相続税評価額との乖離の程度はマンション市場の状況により変化するため、今回の評価方法見直し後においても、 見直し方法のアップデートをしていく必要があるのではないか。(有識者会議委員意見)

　敷地持分の面積と乖離の関係

・マンション一室当たりの敷地利用権の評価は、基本的には敷地の総面積を、 その一室の専有面積に応じて按分した（細 分化）面積に基づいて評価するため、専有面積に比べて敷地利用権の面積が狭いと、 立地条件の優劣が当該マンション一室の評価に十分に反映されていない可能性がある。

・一戸建てに比して、マンションは全体の評価額に占める敷地（土地）部分の評価額のウェイトが低く、 その傾向は総階数がより高層となるにつれ顕著。

・面積ベース（専有面積に対する敷地利用権の面積の割合）で見ると、さらにその傾向は顕著。

・その一方、乖離率は高層となるにつれ増加。
⇒ マンションは、より高層（より高い容積率）となるにつれ、同程度の専有面積のマンション一室でも、 その一室に当たる敷地利用権の面積が狭くなる結果、路線価（※）の水準に表されている立地条件が、評価額に反映されづらくなり、 市場価格との乖離要因の一つとなっていると考えられる。

（※） 路線価は、各地域における容積率を考慮して評定されているものの、標準的な使用を前提としてるため、 高層マンション（高度利用）の敷地としての水準からは乖離していることになる。

　マンションの相続税評価について

○ 相続税法では、相続等により取得した財産の価額は「当該財産の取得の時における時価（客観的な交換価値）」によるものとされており（時価主義）、 その評価方法は国税庁の通達によって定められている。

○ マンションについては、「相続税評価額」と「市場売買価格（時価）」とが大きく乖離しているケースも把握されている。 このような乖離があると、相続税の申告後に、国税当局から、 路線価等に基づく相続税価額ではなく鑑定価格等による時価で評価し直して課税処分をされるというケースも発生している。

○ こうしたケースで争われた、令和4年4月の最高裁判決（国側勝訴）（※）以降、 マンションの評価額の乖離に対する批判の高まりや、取引の手控えによる市場への影響を懸念する向きも見られ、 課税の公平を図りつつ、納税者の予見可能性を確保する観点からも、 早期にマンションの評価に関する通達を見直す必要がある。
　　　　（※)令和4年4月の最高裁判決は、当サイト　最高裁判例：相続税更正処分等取消請求事件　参照

○ また、令和５年度与党税制改正大綱においても「相続税におけるマンションの評価方法については、 相続税法の時価主義の下、市場価格との乖離の実態を踏まえ、適正化を検討する。」と記載された。

○ このため、乖離の実態把握とその要因分析を的確に行った上で、 不動産業界関係者などを含む有識者の意見も丁寧に聴取しながら、通達改正を検討していくこととした。

１．区分所有に係る財産の各部分（建物部分及び敷地利用権部分。 ただし、構造上、居住の用途に供することができるものに限る。 以下「マンション一室」という。）の価額は、次の算式により計算した価額によって評価することとする。

現行の相続税評価額× 当該マンション一室の評価乖離率 × 最低評価水準０．６（定数）
（＝重回帰式による理論的な市場価格）
（注１） 「マンション一室」には、総階数２階以下の物件に係る各部分及び区分所有されている居住用部分が３以下であって、 かつ、その全てが親族の居住用である物件（いわゆる二世帯住宅等）に係る各部分は含まない。
（注２） 評価乖離率が０．６分の１以下（約1.67以下）となるマンション一室は現行の相続税評価額×1.0とする。
（注３） 評価乖離率が１．０未満となるマンション一室の評価額は次による。
　　　　現行の相続税評価額×当該マンション一室の評価乖離率
（注４） 不動産鑑定評価書等に照らし評価額が通常の取引価額を上回ると認められる場合には、当該価額により評価する。
（注５） 令和６年１月１日以後の相続等又は贈与により取得した財産に適用する。

２．上記の「評価乖離率」は、「�@×△0.033＋�A×0.239＋�B×0.018＋�C×△1.195＋3.220」により計算したものとする。
�@：当該マンション一室に係る建物の築年数
�A：当該マンション一室に係る建物の「総階数指数」として、「総階数÷３３（１．０を超える場合は１．０）」
�B：当該マンション一室の所在階
�C：当該マンション一室の「敷地持分狭小度」として、 「当該マンション一室に係る敷地利用権の面積÷当該マンション一室に係る専有面積」により計算した値

【参考】上記の算式は、次の（１）の目的変数と（２）の説明変数に基づく重回帰式である。
（１）目的変数平成30年分のマンション一室の取引事例における取引価格÷当該マンション一室の相続税評価額
（２）説明変数２．に掲げる算式における�@、�A、�B、�C

３．上記の評価方法の適用後も、最低評価水準と重回帰式については、固定資産税の評価の見直し時期に併せて、 当該時期の直前における一戸建て及びマンション一室の取引事例の取引価格に基づいて見直すものとする。 また、当該時期以外の時期においても、マンションに係る不動産価格指数等に照らし見直しの要否を検討するものとする。 加えて、マンション市場価格の大幅な下落その他見直し後の評価方法に反映されない事情が存することにより、 当該評価方法に従って評価することが適当でないと認められる場合は、 個別に課税時期における時価を鑑定評価その他合理的な方法により算定する旨を明確化する （他の財産の評価における財産評価基本通達６項に基づくこれまでの実務上の取扱いを適用。）

日時：令和5年6月22 日（木）11:00〜12:00
場所：ＷＥＢ開催
事務局から、配付資料に基づき説明を行い、その後、要旨以下のとおりご意見を頂いた。

〇 「時価」とは「客観的な交換価値」をいうものと解されている以上、 財産の評価方法は互いに独立した当事者間で自由な取引が行われる市場で通常成立すると認められる売買実例価額によることが最も適当といえる。

　分譲マンションは流通性・市場性が高く、類似する物件の売買実例価額を多数把握することが可能であり、 かつ価格形成要因が比較的に明確であることからすれば、 それら要因を指数化して売買実例価額に基づき統計的に予測した市場価格を考慮して評価額を補正する方式が妥当といえる。

〇 マンションの価格形成要因として重要なものの一つに、ロケーション（立地条件）がある。 敷地利用権（規模）が狭小だと、ロケーションが考慮されている路線価が相続税評価額に反映されにくくなる点に着目して、 その狭小度を指数化した上で統計的手法により補正する方式は、ロケーションを評価額に反映させる方法として合理的といえる。

〇 敷地利用権の評価に用いる路線価等は売買実例価額に基づいて評定されてはいるものの、 標準的な使用における更地の価格であり、高度利用されている高層マンションの敷地価格水準から乖離する場合があるため、 分譲マンションの売買実例価額に基づいた補正は建物部分だけでなく、敷地部分についても行う必要がある。

〇 評価額を補正する場合にも、理論的には土地と建物を分けてそれぞれについて補正する方法と、 まとめて一体として補正する方法とがあり得るが、 分譲マンションについては土地と建物の価格は一体で値決めされて取り引きされており、 それぞれの売買実例価額を正確に把握することは困難であることや、 重回帰式により算出される乖離率を土地と建物とに合理的に按分することも困難であることを考慮すると、 土地と建物の双方を一体として捉えて補正することが合理的ではないか。

〇 評価額と市場価格の乖離の要因としては４指数（築年数、総階数、所在階及び敷地持分狭小度）の他にもあり得るかもしれないが、 申告納税制度の下で納税者の負担を考慮すると、納税者自身で容易に把握できる情報を使用する指数である必要がある。

　この点、これら４指数は定量的に捉えることができ、納税者自身が容易に把握可能なものであることに加え、 特に影響度が大きい要因でもあることから、これら４指数により乖離を補正することが妥当ではないか。

〇 納税者の申告上の利便性を考えると、国税庁ホームページ等において、 ４指数の基となる計数を入力すると補正率や評価額が自動計算されるツールが提供されるとよいのではないか。

〇 分譲マンションの流通性・市場性の高さに鑑み、その価格形成要因に着目して、 売買実例価額に基づく評価額の補正の仕組みを導入するのであれば、 その対象となる不動産は流通性や価格形成要因の点で分譲マンションに類似するものに限定すべき。

　その点、二世帯住宅や低層の集合住宅、事業用のテナント物件などは市場も異なり売買実例に乏しいことからすれば、 対象外とすることが妥当ではないか。

　他方で、一棟全体について全戸を区分所有しているようなケースでは、 一戸一戸を切り売りすることができる点で一戸単位で取引される分譲マンションと同様の高い流通性が認められるので、 見直しの対象とすべきではないか。

〇 一戸建てにおける乖離も考慮して、市場価格の60％を最低評価水準とすることは、 分譲マンションと一戸建てとの選択におけるバイアスを排除しつつ、 評価額の急激な引上げを回避する観点を考慮したものといえるのではないか。

〇 コロナ禍等より前の時期として平成30年分の売買実例価額を用いることは、 足元のマンション市場は、 建築資材価格の高騰等による影響を排除しきれない現状にあることにも鑑みたものといえるのではないか。

〇 今後のマンション市況の変化には適切に対応していく必要があるので、 新しい評価方法が適用された後においても、重回帰式の数値等については定期的に実態調査を行い、 適切に見直しを行うべきではないか。

（以上）

　参考：マンションは東京都、神奈川県、大阪府の３都府県で全体の５２．４％を占める。

　

詳細は当サイト「建築基準法の定期報告制度の実態」〜
　　　「マンションストックの47都道府県別比率」　参照

---

（2023年7月10日初版掲載・随時更新）
(Initial Publication - 10 July 2023/ Revised Publication -time to time)