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カナダのコンド(Condo.)法令体系

カナダ・オンタリオ州のコンドミニアム法を紹介しています。

法令体系
Law(法律)は、ひとつの統一的秩序のもとに、Act（法）の下に Regulation（施行令）を設けています。
Act（法）は専属所管事項（国民に義務を課し、又は国民の権利又は自由を制限する規定）を定め、 その法の委任によって、その法の施行若しくは実施のために必要な細則又は手続き等に関して定める命令が Regulation（施行令）です。

「Act」はAction 、即ち国会のアクション(=議決）を得て制定される法律です。
「Regulation」には、電流や水量を調節する装置をレギュレーター(Regulator)というように、 ある動作をより細かく調節するという意味があります。

(参考)　管理業者を規制する目的で作られた法律名称
日本の「マンション管理適正化法」の国交省 (MLIT ：Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism)　 による英訳名は　"Act on Advancement of Proper Condominium Management" で、 「適正化」を英語に直訳して　"Advancement of Proper"　としています。

適正化する対象は"Condominium Management"に関わる（管理組合?、管理業者?）の誰なのか、 適正化して守るべき当事者は誰なのか、は法律名称では不明です。

同じ目的のカナダの法律名称は" Condominium Management Services Act"(コンドミニアム管理業法)、監督庁は「コンド管理業者規制庁」Condominium Management Regulatory Authority of Ontario(CMRAO)

日本の「適正化法」は、いつのまにか、管理組合を適正化する（取り締まる）意味に変わってしまいました。

以下、それぞれの専属所管事項のもとに展開されている法令体系の詳細について解説しています。

消費者の権利と安全を守る監督官庁を消費者保護省に集約したカナダ

カナダの消費者の権利と安全を守る行政部局は、消費者保護省に集約されています。
日本ではこれらに相当する部署は産業政策を担当する経済産業省や国土交通省などに分散しています。

日本の行政の主たる政策手段と目的は護送船団方式による産業育成保護政策ですから、
それらと利害が対立する消費者の権利は守られるはずがありません。
　　⇒　「マンション管理適正化法の限界」 　⇒　(6).国交省の組織的隠蔽・戦略的互恵関係

カナダでは区分所有者(オーナー)も、その団体である管理組合も、消費者として保護の対象ですが、
日本では管理組合は管理業者と対等の事業者とされており、消費者保護法の対象ではありません。

「マンション」がついた法律は、住民を騙して搾取する管理業者を保護育成する法律になりました。
　　　騙されるほうが悪い。賢く自衛するしかない。
「適正化」がついた法律は、管理組合を適正化する（取り締まる）法律になりました。
　　　紅衛兵は塩撒いて追い返せ。ここは中国ではない。

オンタリオ州消費者保護省の管轄行政部局一覧

コンドミニアム法令に入る前に、まずは、消費者保護の森全体を俯瞰してみることにしましょう。

Administrative authorities are responsible for ensuring that a number of Ontario’s consumer protection and public safety laws are applied and enforced.

消費者の権利と安全を守る消費者保護省の各部局
The Ministry of Government and Consumer Services. To promote consumer rights and public safety.

弔葬庁(BAO)
Bereavement Authority of ONTARIO
葬儀埋葬法に基づく行政サービス/Funeral, Burial and Cremation Services Act.		 コンドミニアム庁(CAO)
及び裁判所(CAT)
Condominium Authority of Ontario(CAO)
Condominium Authority Tribunal(CAT)		 コンド管理業者規制庁
Condominium Management Regulatory Authority of Ontario(CMRAO)
管理業者の登録と規制		 電気安全庁(ESA)
Electrical Safety Authority
電気用品安全基準・電気製品・業務資格の認可登録
ワンコール局(ON1Call)
地下埋設公共インフラ掘削通知法
Underground Infrastructure Notification System Act.
地下を掘る前にワンコールして！		 自動車産業協議会
Ontario Motor Vehicle Industry Council (OMVIC)
自動車販売業者がファンドに出資してクレーム対応補償を行う		 映像コンテンツ管理庁(OFA)
映像コンテンツの登録、上映、販売に関するライセンスの管理		 不動産販売協議会
Real Estate Council of Ontario(RECO)
不動産販売業者の倫理コード違反を監督自主規制
a code of ethics under the Real Estate and Business Brokers Act.		 退職者住宅規制庁
Retirement Homes Regulatory Authority (RHRA)
退職者住宅法Retirement Homes Actに基づく退職者住宅の管理(退職者は原則65歳以上)
建築保証協会(Tarion Warranty Corporation)
建築業者の登録と自主規制を行う。キャッチフレーズは「信頼を建築する」（BUILDING CONFIDENCE） 　↓　(注１)		 安全技術局(TSSA)
Technical Standards and Safety Authority (TSSA)
昇降機・遊戯施設・ボイラー・圧力容器・ガス・危険物		 旅行業協議会(TICO)
Travel Industry Council of Ontario (TICO)
消費者に対する旅行代理店のクレーム対応保証金や損害補償		 ワイン販売者品質共同機構 (VQA)
Vintners Quality Alliance Ontario (VQA)
オンタリオ産ワインの品質基準や表示ラベルを定めて生産者に強制力を持たせた。

(注１):オンタリオのタリオンプログラム（Tarion program）は貧弱な所有者保証プログラムであり、 建築業協会の監督と影響下にあり、建築の欠陥を助長してきた。
Defects have been abetted by poor owner warranty programs like Ontario’s Tarion program that was overseen by a builder-stacked board and influenced accordingly. （April 30, 2020 ウィンザー大学犯罪学教授　Randy K. Lippert ）

コンド所有者を守る３つの法律

Three laws protect condo owners when buying and living in a condo:
コンドミニアムを購入して住むとき、所有者は３つの法律で守られます。

(1) Condominium Act （コンドミニアム法）
　　regulates how condo corporations are created, owned and governed
　　各区分所有者が管理組合を結成しオーナーとして運営することについて規定しています。

(2) Condominium Management Services Act （コンドミニアム管理業法）
　　condo managers and condo management companies must follow
　　管理者及び管理業者が守るべき事項について規定しています。

(3) Ontario New Home Warranties Plan Act （新築住宅保証計画法）

(1)Condominium Act　（コンドミニアム法）

法令体系

【 Act 】
Condominium Act, 1998, S.O. 1998, c. 19（日本語訳）

【 Regulation 】
　　O.Reg. 48/01 （Act の内容全般にわたって実施のために必要な細則又は手続き）（日本語訳）
　　O.Reg. 49/01: Description and Registration　
　　　　(宣言書（Declaration）・管理組合登録データベースの管理規定)
　　O.Reg. 181/17: Designation of Condominium Authority　コンドミニアム庁規則
　　　　(コンドミニアム庁(CAO)の権限と運営管理規定)
　　O.Reg. 179/17: Condominium Authority Tribunal　コンドミニアム裁判所規則
　　　　(コンドミニアム裁判所(CAT) の権限と運営管理規定)
　　　　コンドミニアム裁判所実務規則【 RULES OF PRACTICE】（日本語訳）
　　O.Reg. 377/17: Condominium Returns (管理組合登録に関する申告手続と罰則の規定)

【 Administrative Authorities 】
　　Condominium Authority of Ontario (CAO)
　　Under The Ministry of Government and Consumer Services

※1　修正コンドミニアム1998年法は(2015年法案Bill 106)で改正法案が可決されたことから、 別名「コンドミニアム所有者保護法.2015」と呼ばれています。
　2015年12月3日法案成立(Royal Assent)・2017年11月1日施行
　The short title of this Act is the Protecting Condominium Owners Act, 2015.

(2) Condominium Management Services Act　（コンドミニアム管理業法）

法令体系

【 Act 】
　Condominium Management Services Act, , 2015,
　S.O. 2015, c. 28, Sched. 2
　　　管理業者ライセンス受付準備は2017年11月1日から開始し、2018年2月1日法律施行
【 Regulation 】
　　CMSA-O.Reg. 123/1 （Act の内容全般にわたって実施のために必要な細則又は手続き）
　　CMSA-O.Reg. 3/18: Code Of Ethics And Discipline And Appeals Committees（日本語訳）
　　（業者が守るべき倫理規定と罰則、被処分業者の控訴委員会への抗告手続）

Discipline(デサプリン)は、権力による他律的な規律, 統制よりも自主的な訓練や 鍛錬で得た、本来、自らが自覚して持つべき自制、抑制、克己（こっき）に違反 した場合の懲罰手続き(聴聞、証拠の開示、控訴委員会への控訴)の規定です。

　　CMSA-O.Reg. 4/18: Complaints, Insurance and Other Requirements
　　　（苦情処理、責任賠償保険、その他）
　　CMSA-O.Reg. 177/17: Designation of Adminitrative Authority
　　　（管理業規制庁(CMRAO)への監督権限の任命）
　　CMSA-O.Reg. 178/17: Delegation Of Regulation-Making Authority To The Minister
　　　（監督権限を管理業規制庁(CMRAO)に委任する行政契約）

【 Administrative Authorities 】
　　Condominium Management Regulatory Authority of Ontario (CMRAO)
　　Under The Ministry of Government and Consumer Services

コンドミニアム管理業(務提供)者("condominium management provider")とは、他人から管理業務の委託を受け報酬を得て管理業務を行う事業会社、 協同組合、協会、その他の組織・団体及び賃貸の家主(大家)又は遺産相続代理人で自らコンドミニアムの管理業務を行う者を含みます。（Act 1.1)

時代の進歩にあわせて包括的に管理業をとらえており、 自社所有物件の賃貸管理を行っている不動産会社は勿論、個人所有物件を自分で管理している場合でも、 管理業のライセンス登録及び同法の規制を受けることに注意してください。公益を目的とする法律たるゆえんです。

(3) Ontario New Home Warranties Plan Act　（新築住宅保証計画法）

【 Act 】
　Ontario New Home Warranties Plan Act
　○ deposit protection （預り金の保護）
　○ a warranty program that protects owners against many building defects
　　　（住宅の瑕疵に対するオーナー保護のための保証プログラム）
　○ direction on resolving disputes with vendors
　　　（住宅販売者との紛争解決の手引き）

(注)　Regulation（施行令）に対応する日本の法令は？

１．日本の法令体系
法の委任によって、その法の施行若しくは実施のために必要な細則又は手続き等に関して定める命令には、 政令、府令、省令の３つがあります。

(1)　政令とは内閣府の制定する命令を言い、法の施行若しくは実施のために必要な細則、 又は手続き等に関して定める命令（実施命令）と、法自らが明示した一定の事項について、 その委任を受けた事項について定める命令（委任命令）のふたつがあります。

　更に、政令の委任によって内閣総理大臣が発する命令（府令）と各省大臣が発する命令（省令）があります。

(2)　地方自治体の条例は、日本国憲法第94条【地方公共団体の権能】で規定された「法の範囲内で」、 具体的には地方自治法第14条【条例・罰則の委任】に基づいて制定されるもので、 その強制力と有効性は、すべての法律の中で最も低位にあります。

２．カナダの法令体系

カナダは日本と違い、各州に大幅な自治権が委託されています。
その為、それぞれの州に首相、内閣及び議会があり、連邦法に抵触しない範囲で、 独自に法を制定することができます。
カナダのRegulation（施行令）は、専属所管事項を定めたActと一体となって運用されるという点において、 日本の地方自治体の条例とは異なることにご注意ください。

３．カナダの監督庁の財政基盤

カナダでは、消費者保護の行政費用は消費者が負担します。(目的税)

コンドミニアム庁・Condominium Authority of Ontario(CAO)及び裁判所・Condominium Authority Tribunal(CAT)の場合、 すべてのコンドミニアムから毎月1戸あたり1ドル（カナダドル）を管理組合単位で年間一括払いでCAOが徴収します。
　

「コンド管理業者規制庁」Condominium Management Regulatory Authority of Ontario(CMRAO) の場合も、 管理業者は売上げに応じてCMRAOに納税します。 近年、中小の管理業者は大手と同じ比率での納税では経費負担率が重く、経営が厳しいとして、 売上げに対する累進課税制度の導入を求めています。

どちらの監督庁も、消費者庁と行政契約を結んだ非営利法人で、職員は公務員ではありません。
　 「行政契約（ Administrative agreement ）の規定条文」

（2020年1月31日初版掲載 随時更新）