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老朽化対策と法改正  〜令和2年改正の概要〜

はじめに

 老朽マンションの放置を防ぐことを狙いとして、マンション管理に係る二つの法律改正案が 2020年(令和2年)2月28日内閣より提出され(閣法・提出番号30)、 第201回国会にて令和2年6月16日、衆議院本会議で可決、成立し、6月24日公布されました。

令和2年6月24日法律第62号
   マンションの管理の適正化の推進に関する法律 及び
   マンションの建替え等の円滑化に関する法律  の 一部を改正する法律

改正後の法令全文 は 下記をクリックしてください。改正部分が分かるようになっています。  
     ○    マンション管理適正化法(R02改正)
     ○    マンション建替え円滑化法(R02改正)

次の現実を知った上で、今回の改正内容を判断してください。
     ○    廃墟マンションの行政代執行

今回の改正は行政機構や罰則などの制度を先に決めただけで、
基本方針や基準などの施策の中身は、ただいま検討中です。

(先に檻を作り、それから罠を仕掛け、最後に餌を撒く)

マンション管理の新制度の施行に関する検討会
(国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室)

1.設置の趣旨
令和2年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成 立・公布されたことを受け、 マンション管理適正化法に新たに規定される国による基本方針、地方公共団体による助言・指導等、管理計画認定 制度等の新制度の施行に関して、 基本方針や認定等の基準などを議論するため、有識者、関係団体等による検討会を設置した。

2.検討事項  
(1)基本方針及びマンション管理適正化指針について
(2)助言・指導等の基準について
(3)管理計画の認定基準について

第1回 令和2年7月30日開催〜令和3年3月(予定)

 


改正マンション管理適正化法に関する5つの問題点

(1).建物の「適正な維持管理」は、本来、建築基準法の所管

 上の「廃墟マンションの行政代執行」の中の「建築基準法に基づく勧告とは」で説明しているように、 特定行政庁(建築主事を置く市町村の長をいう(建築基準法第2条第35号))は、建物の所有者に対し、 定期的に建物や設備等の状況を一級建築士等の有資格者に調査・検査させて、 その結果を報告するように定めた定期報告制度(建築基準法第12条)があります。

法令違反や保安上著しく危険な建築物であることが判明した場合、 建築物を安全な状態にするよう改善指導を行うこととされています。(建築基準法第12条)

定期報告を行わず、または虚偽の報告を行った場合には、100万円以下の罰金(刑法罰)の対象となります。 (建築基準法第101条)

 建築基準法第8条に定める「所有者(または管理者)の、建築物を常時適法な状態に維持する義務」を基礎として、 実定法全体の階層的な構造の中において、民法(相続法)、区分所有法、消防法その他の法令との間に協調を保ち、 全体として統一整序された実効性のある法体系を実現することが必要なのに、

なぜ、「適正化法」という、本来、管理業者を規制する法律の軒先を借りて、 管理組合に対し、上から目線で「適正化推進基本方針」を訓示するだけが目的の実体のない法律を作るのか。

なぜ、同一対象者である管理組合に対し、 建築基準法と適正化法とで屋上屋を重ねるような類似の報告を課し、二重の負担を強いるのか。

(管理組合が行う報告には、建築基準法の特定建築物定期報告以外にも毎年の消防用設備点検、 非常灯点検、昇降機点検等の報告があり、更に受水槽がある場合は水道法による点検報告、 自家発電機がある場合は電気事業法に基づく点検報告・・等々があり、 報告義務法令の管轄庁は国交省のみならず厚生労働省、総務省消防庁、経済産業省、及び地方自治体等多岐にわたります。)

平成28年度の「標準管理規約」の改正で、 管理組合が私有財産管理団体であることを強調してコミュニティ条項を削除しておきながら、 その私有財産管理団体の自己決定権に属する事項にまで、行政の一方的基準で評価、認定、指導、勧告ができるのか。 その法的根拠はどこにあるのか。

その答えはこの「改正マンション適正化法に関する5つの問題点」の章の最後 「(6) 結言」 にまとめてあります。

(2).マンション管理適正化法の本来の目的

 管理業者の規制と管理組合の預金保全が目的だったマンション管理適正化法

 平成4年(1992年)、管理会社(株)榮高が破産し、 (株)榮高が管理している組合預金を担保として銀行が差押えし、返還を求めて組合が提訴した1審では銀行側が勝訴した。 7年後の平成11年(1999年)8月31日東京高裁の控訴審でようやく組合に預金が返還された事件を契機として、 「マンション管理適正化法」(平成12年(2000年)法律第149号)が作られた。

この法律は、管理業者の登録及び分別管理の徹底や管理組合預金口座の保全を目的とし、 その執行をはかるため、行政の組織として指定法人を2つ認定し、 行政の作用として国家資格を2つ創設し、統制に関してこれらの指定法人への監督指導権限を国交省が持つ仕組みとした。


(3).マンションの老朽化対策は地方自治体の責任とした改正法

本Hpの「マンション管理適正化法の限界」 ー (4.2) 「行政法としての枠組みで作られた適正化法」で示したように、 マンション管理適正化法は国交省の薬籠(やくろう=自分の手中にあって自由に使えるもの)として作られた、 もともと、どうしようもない法律でしたが、 今回、さらに手を加えて、省益を確保した上で、問題の解決と責任を地方に押し付けた。

更に地方自治体にマンション管理適正化推進計画作成業務を行わせるにあたり、
この業務を委託する「指定認定事務支援法人」を知事が指定する制度も創設した。
今回の改正でマンション管理適正化法では3つ目となる指定法人が新設された。

地方公共団体が行う処分・届出・行政指導・命令を定める行為に関して、 国の法律を根拠に処分等が為されるものについては、行政手続法が適用されるが、 地方公共団体の条例や規則に基づく場合は行政手続法は適用されない。(同法3条3項)

国が為すべき問題の解決と責任を地方に押し付けられても、地方ができる事は限られている。

そのために、国の法律を根拠に行政が指定した法人に業務を委託すれば国の予算がつく仕組みとした。

本改正の担当部局は
「国土交通省 住宅局 市街地建築課 マンション政策室 老朽化対策推進係」


(4).老朽マンションが放置される背景

老朽マンションが放置される背景には、社会制度のもつさまざまな歪(ひずみ)が存在する。
 「 東京都マンション管理適正化条例」ー 「所有者不明住戸の増加」

現実に目の前で起きている問題を、外側から設定された倫理的な単一の価値感や一般的な建前論で捉えても、 単なる自己満足や言葉の遊び、観念論に過ぎず、何の解決にもならない。

老朽マンションの放置を防ぐことを立法目的としている法律には、定期報告制度の「建築基準法」、行政代執行の「空家対策特措法」があり、 今回、地方自治体にマンション管理適正化推進行政事務を第二号法定受託事務として指定した二つの法改正が出たが、国全体として統一整序された実効性のある法体系とはいえず、 本来、国家が行うべき住政策のツケをたらい回しにされた地方自治体の混乱と負担が増すだけです。


(5). 地方自治体が行うマンション管理適正化推進行政事務の要点

 管理が適切なマンションを地方自治体が評価・認定する制度を2022年までに作るほか、
 自治体には管理組合を指導・勧告できる仕組みを設けた。(改正法第5条新設)

 傾きマンションを作る建築業者や不動産会社を野放しにしておいて、
 自治体が管理組合を評価・指導・勧告できる仕組みを作った。
 (1)東京都の「管理優良マンション」制度をまねた「管理計画認定マンション」制度
   を創出した。(注1)
 (2)自治体が管理組合を評価・認定する業務を支援する新たな機関(官製市場)を創出した。

  官製市場とは公共サービスの提供主体が国の規制に守られた非営利法人(天下り法人)
  に限定された公的関与が著しい事業分野のことで事業認可には利権が伴う。
  地方自治体がこの指定認定事務支援法人に業務委託すると国の予算がつく仕組み。
     「4.実行予算」  参照

(ア)地方自治体の適正化推進行政事務を支援・委託する指定認定法人制度を新設

 都道府県のマンション管理適正化推進計画作成業務を知事が法人を指定して委託する 「指定認定事務支援法人」制度を新設した。(改正法第5条の13 新設)

 マンション管理適正化法の指定法人に3つめの法人が加わった。
  (1). 適正化法第91条指定法人   「一般財団法人 マンション管理適正化推進センター」
  (2). 適正化法第95条指定法人   「一般社団法人 マンション管理業協会」
  (3). 適正化法第5条の13指定法人 「指定認定事務支援法人」(新設)

(イ)管理組合理事長に対する罰金刑を新設

    管理計画認定マンションの申請(5条の3)を行い、認定を受けたにもかかわらず、
    理事長が知事の求めに応じて管理の状況について報告をしなかった場合は、
    30万円以下の罰金刑(刑法犯)に処する。(第109条第1号新設)
    詳しくは 「マンション管理適正化法の行政刑罰規定」 参照

(注1)
○「管理優良マンション」認定制度は東京都が平成15年から実施して失敗に終わっている。

 東京都は平成9年5月東京都住宅政策審議会答申で 「良好な維持・管理がなされている分譲マンションの登録制度」の創設等について提言を受け、 平成15年4月東京都優良マンション登録表示制度を創設・開始したが、 平成30年度末までの登録実績は216件(19,475戸)にすぎなかった。
市場における認知度が高くない、認定取得によるメリットがない等、 不評で、認定・登録を受けたマンションもその後の更新を行わないものが多い。
 ( この注釈のデータは、令和元年10月18日東京都住宅政策本部発表文書
  「マンションの管理適正化や再生の促進に向けた都の取組」より引用した。)

○ 公益財団法人 マンション管理センターが国の資金で運用している「マンションみらいネット」 (平成18年(2006年)開設:マンションの管理情報・修繕履歴データベース)も不評で、 開設以来13年を経た令和元年(2019年)7月までの登録数は、わずか全国379件(東京都94件)


(6). 結言

今回の改正は、政府の「令和元年・成長戦略フォローアップ」の方針を法制度として具体化したものですが (under the Abe regime) 、教条主義・教育勅語と訓導(小学校教員の旧称)で老朽マンションの放置は防げない。

行政とは現実具体的に国家目的の積極的な実現をめざして行われる、 全体として統一性をもった継続的な形成的国家活動であるという基本的性格を踏まえて、 今回の改正では政府方針の具体的実現を目指して、従来からの継続的秩序を壊すことなく、 既存の制度設計の土台の上に新たな制度を作り上げました。 マンション管理適正化法は行政にとって使い勝手のよい法律(薬籠)です。

マンション管理適正化法は結局、行政秩序と権限を守るための法律であって、区分所有者と管理組合を守る法律ではない。

今回の改正からは、実際の問題解決には程遠い、建前だけの空疎な教条主義で飾った責任逃れの政策 (国による基本方針と管理適正化推進計画の作成)の陰で、地方に対する権限を強化し、天下り法人を拡大し、 したたかに自己増殖していく行政府の姿だけが見えてきます。

「東京都マンション管理適正化条例」(平成31年3月29日東京都条例第30号)も同じ流れの中にあります。         (1) 東京都マンション管理適正化条例


○ 視点の公平性と客観性を保つため、
  以下に国交省による本改正法の説明文を紹介しておきます。


1.「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」改正概要

政府(内閣府)が令和元年6月21日閣議決定した「成長戦略フォローアップ」の中で、
「6.(2))D都市の競争力の向上」として「マンションストックやその敷地の有効活用のため、 管理組合による適正な維持管理を促す仕組みや建替え・売却による更新を円滑化する仕組み等を検討し、 方向性を2019年中にとりまとめ、所要の制度的措置を講ずる。」との政策方針が発表された。

 「成長戦略フォローアップ(令和元年6月21日閣議決定)」の要点

(1) 国の役割:
   国土交通大臣は、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を策定

(2) 地方自治体の役割: 地方公共団体は以下の措置を講じる。
  ○マンション管理適正化推進計画制度
   基本方針に基づき、管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項等を
   定める計画を策定
  ○管理適正化のための指導・助言等
   管理の適正化のために、必要に応じて、管理組合に対して指導・助言等
  ○管理計画認定制度
   適切な管理計画を有するマンションを認定

  【目標・効果】
  管理組合による適正な維持管理の促進や建替え・売却による更新の円滑化により、
  マンションストックやその敷地の有効活用を図る。
  ○25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している分譲マンションの
   管理組合の割合を平成30年度約54%→令和7年度70%とする。
  ○マンションの建替え等の件数
   平成30年度における昭和50年度からの累計)325件→令和7年度約500件とする。

基本方針を国が定め(改正法第3条新設)、その基本方針に従った具体的な活動は 「第二号法定受託事務」として地方自治体に任せる仕組みとした。(注2)

(注2):法定受託事務とは (マンションNPO解説)
地方自治法第二条に定める法定受託事務のうち、 第一号法定受託事務は[本来、国が果たすべき役割に係る事務]を国から地方自治体が受託するもの。
第二号法定受託事務は[本来、都道府県が果たすべき役割に係る事務]を地方自治体が受託するものです。 今回の改正によって、「マンション管理適正化推進行政事務」が新たに町村の第二号法定受託事務として新設されました。(適正化法第百四条の二)

2.「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」改正概要

団地の共有に属する建物の敷地又はその借地権を分割、売却できる敷地分割事業制度を新設。

建替円滑化法による組合は下記の3種類となった。
@ マンション建替組合(マンション建替事業)
A マンション敷地売却組合(マンション敷地売却事業)
B マンション敷地分割組合(マンション敷地分割事業)(新設)

「第三章 除却する必要のあるマンションに係る特別の措置」を拡大

改正前規定では、建物を除却する必要のある認定基準を耐震不良に限定し、 法の規定も「耐震診断が行われたマンションの管理者は、特定行政庁に対し、 当該マンションを除却する必要がある旨の認定を申請することができる。」旨の規定しか置いていなかった。

外壁が剥がれ落ちる恐れのある建物(特定要除却認定建物)等については、 認定基準(第百二条)を定め、区分所有者の8割以上の賛成で敷地を売却できる制度も作った。 (第百八条(マンション敷地売却決議)・第百十五条の四(敷地分割決議))

(除却の必要性に係る認定基準)(第百二条 新設)
一 地震に対する安全性が基準に適合していない。
二 火災に対する安全性が基準に適合していない。
三 外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剥離し、周辺に危害を生ずるおそれがある。
四 給水、排水その他の配管設備の損傷、腐食その他の劣化で衛生上有害となるおそれがある。
五 バリアフリー性能が確保されていない(高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律に適合していない。)

要除却認定マンションの管理者等からの委託に基づき、 建替え、敷地売却又は敷地分割を行うために必要な調査、 調整及び技術の提供は独立行政法人都市再生機構が行う。(第百五条の二 新設)    独立行政法人都市再生機構法の改正

3.本改正に伴って改正された他の法律

地方自治法(昭和二十二年法律第六十七号)(附則第六条関係)
別表第二 第二号法定受託事務(第二条関係)に下記が追記された。
(事務)マンションの建替え等の円滑化法第九条第七項(第三十四条第二項、 第十一条第一項(第三十四条第二項において準用する場合を含む。)、 第二十五条第一項、第三十八条第五項、第四十九九条第三項(第五十条第二項において準用する場合を含む。)、 第五十一条第四項及び第六項、第九十七条第一項 (第百八十三条第二項において準用する場合を含む。)の規定により町村が処理することとさ れている事務

 

日本勤労者住宅協会法(昭和四十一年法律第百三十三号)(附則第七条関係)
(宅地建物取引業法等の適用除外)
第四十条 宅地建物取引業法(昭和二十七年法律第百七十六号)、不動産特定共同事業法(平成六年法律第七十七号) 及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律(平成十二年法律第百四十ンの管理の適正化の推進に関する法律(平成十二年法律第百四十 九号)第五章の規定は、協会には、適用しない。

 

独立行政法人都市再生機構法(平成十五年法律第百号)(附則第八条関係)において、
2 機構は、前項の業務のほか、次に掲げる業務を行う
三 マンションの建替え等の円滑化に関する法律第七十八号)第百五条の二に規定する業務を行うこと。


  独立行政法人都市再生機構に対する政府の財政投融資額は令和元年度実績¥4,454億円、令和2年度の要求額¥4,839億円)
ちなみに、個人の住宅ローンを扱う独立行政法人住宅金融支援機構に対する財政投融資額は令和元年度実績¥533億円、令和2年度の要求額¥635億円


4.実行予算

令和2年8月に国交省が取り纏めた予算概算要求項目のうち
大項目:「W.豊かで暮らしやすい地域づくり」の中の、
|_中項目:「(2)個性・活力のある地域の形成」の中の
|__小項目:「(b) 空き家、空き地、所有者不明土地等の有効活用の推進」
|_____  (要求予算81億円 (前年度(令和元年度)予算の2.03倍)
の具体的な項目は下記の通りです。

空き家・空き地等の低未利用不動産の有効活用の推進により生活環境の維持・向上 を図り、魅力・活力のある地域の形成を図る。
・ 市町村が行う空き家の活用や除却等の総合的な支援の強化
・ 空き家対策を市町村と専門家が連携して行うモデル的取組への支援
・ 不動産業団体等による空き家・空き地の流通等の促進、所有者不明土地の活用等円滑化
・ 住宅団地における良好な居住環境の確保・再生を図る取組への支援の強化
・ 地方公共団体等が行う都市の空き地等の利用促進の取組に対する支援
・ マンションの適切な維持管理や再生を図る取組への支援


(以下はマンションNPOの解説です。)

問題解決のための権限と責任は地方ですが、実行予算は中央省庁が握っています。
(カネ=権力)

 ごみ屋敷問題でさえ個人の所有物であるという理由で自治体は手を出せないのに、 所有者すら分からない区分所有建物全体が粗大ごみとして放置される事態への対策は、 「憲法で保障されている私権(所有権)」の「公益に反した外部不経済に対する制限」という難しい問題に直面する。

空家対策特別措置法は区分所有建物を粗大ごみ(特定空家)として認定するところから始まるが、
特定空家となる背景には様々な社会的・経済的理由が存在する。

そうなる前の予防保全を目的とした根本的な制度改革は、担当省庁内部の他部門のみならず、 他省庁、議員、ステークホルダー(利害関係者)、消費者(管理組合)、 法曹界を巻き込んだ公共政策に関する協創プロジェクトによって実効性のある法制化に成功した外国の事例があるが、 わが国ではいまだ、担当部局による効果のない対症療法の予算のばらまきが (国家が破綻するまで) 続く。

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「助けて欲しければ知恵を出せ。知恵を出さないやつは助けない」
詳しくは、 「権威をカン違いした男たちの物語」〜外国人記者が伝えたこと

「この想像を絶する無神経さは、日本の支配層がいかに現実との接点を失っているかを多くの国民に強く印象づけた。 そこには彼らが抱える問題点が、すべて凝縮されているように見えたのである。」(David Pilling)


(2020年8月26日初版掲載 随時更新)