５．大規模修繕を成功させるポイント

まえがき

いままで述べてきたように、大規模修繕工事をめぐるさまざまな不正取引は入札参加者間の公正で自由な競争を通じて受注者や受注価格を決定しようとする入札システムを否定するものであり、結果として管理組合の財産を毀損する行為です。

公正取引委員会が示している「入札・契約制度改革に対する基本的考え方」によれば、入札・契約事務の適正化の観点から、競争入札本来の趣旨である競争性確保の徹底、発注に際しての秘密情報の管理の徹底、入札談合等の不正行為に対する発注者側の厳正対処（ペナルティーの明確化）等本来講じるべき措置を適切に進めることは、入札談合の未然防止に向けて発注機関に求められている責務であるといえます。

管理組合としての具体的な取り組みについて解説します。

(1)　競争性確保の徹底

　コンサルタントの選定条件

(1)　調査・診断・改修設計・施工監理を行うコンサルタントには、高い技術者倫理と確かな技量、豊富な経験、知識を必要とします。永年にわたって建築工事や大規模修繕を経験し、マンションの材料、工法、仕様を熟知していなければなりません。的確な調査・診断をするためには、総合的かつ客観的に判断を下せる能力を必要とします。

(2)　正しい情報開示を行い、透明性を確保し、説明責任を果たすことを求められる管理組合の業務上、大規模修繕工事に際してコンサルタントを選任する場合には、競争に際して利益誘導の心配がない「第三者性」「外部性」が確保されたコンサルタントを選定することが必要になってきます。

「第三者性」「外部性」が確保されているということは、資金的・人的に施工会社とのつながりをもたないことを意味します。管理会社みずからコンサルタント業務を受注する場合はなおのこと、管理会社から紹介されるコンサルタントも「第三者性」「外部性」は期待できません。

(3)　コンサルタント費用が非常に安い場合は必ず裏があります。安い理由を慎重に調査確認してください。

　ー　信頼できるコンサルタント選びのポイント　ー

（１）公正な立場で、総合的に調査・診断ができること。（実施した管理組合の意見を聞く）

（２）調査・診断の実績が豊富なこと。（実績リストを提出してもらう）

（３）適正な修繕実施計画の作成能力があること。（報告書を参考に見せてもらう）

住む人の立場に立ち、将来にわたってどんな相談にも応じられる信頼関係を築くことができるかどうかを見極めてください。

(2)　安易に管理会社に頼らない

（１）安易に管理会社に建物診断を依頼しない

大規模改修の時期が近づくと、管理会社から「とりあえず建物診断をしましょう」と提案があります。
しかし、建物診断を依頼すれば、次の仕様書作成・施工会社選定へと進むのが普通です。
いったんその流れに乗った管理組合が、その後に、方向転換するのは簡単ではありません。
建物診断は、大規模改修のスタートとなる大切な業務です。
「とりあえず」するのではなく、最初から、管理組合が主体性をもって、計画的に進めてください。

（２）安易にコンサルタントの紹介を受けない

管理会社や施工会社と利害関係を持つ改修コンサルタントの存在と問題点が多々伝えられています。
管理会社に紹介してもらったコンサル候補だけの中から選ぶのは非常に注意が必要です。