２．談合と管理会社主導の悪質事例
　　　　〜今、マンション改修業界で何が起きているのか〜

　あるマンションの大規模改修のコンサルティングをしていた際の施工会社の競争見積（8社）で 起こった不可解な状況をお話します。

まずは見積金額です。私たちコンサルタントは工事で使う材料の種類や数量を細かく指定して、 施工会社に見積を依頼します。ですから、見積金額の平均値はほぼ想定できます。通常、 この想定が大きく外れることはなく、実際は競争によってこの想定値より安い金額に落ち着きます。

　ところが、平均値が想定より2割も高かったのです。長いコンサル経験の中で初めてのことでした。 さらに、各社の合計金額がきれいに２％ずつ違っていたり、6社には同じ項目での同じ間違いがありました。

　私は、このまま進めるわけにはいかないと思いました。 修繕委員会に「工期を半年延期して、今回参加していない施工会社から見積の取り直しをしたい」と伝えました。

競争見積をやり直してみると、ほぼ想定どおりの平均金額となり、結果、 管理組合は約2,500万円安く発注することができました。これは、工事費の1割以上の金額でした。

　工期を延期してまでのやり直しは、通常なら却下でしょう。 が、なんとか了解を得られたのは、新築時の2年点検で不具合を見つけ販売会社と交渉し、 修繕をさせた経緯があり、強い信頼関係があったからです。

情報が漏れないように極力配慮し予防策をとっていますが、施工会社間に談合があったことは間違いないと考えます。 どこから漏れたのか・‥。非常に難しく悩ましい問題だと思いました。

　不適正な工事仕様、不透明な競争見積、高額なコンサル費用

　一昨年のことです。
管理会社が主導し「建物診断」「仕様書作成」「施工会社選定」まで進んでいたマンションから相談を受けました。

管理会社の「予定より工事を1年早めること」「各戸約20万円の一時金の徴収」という提案や、 「不透明な競争見積の方法」にどうしても納得がいかないというのです。

通常、私どもは、途中から関わることはしませんが、このマンションには2年点検で不具合調査を依頼された経緯がありましたので、 例外的にセカンドオピニオン的な立場で関わることになりました。

　調べてみると一部にタイルの浮きがひどい箇所はありましたが、 ネットをかけて安全を確保すれば、緊急性はないと判断し、伝えたところ、 管理組合は工事を1年延ばし、それによって一時金徴収を不要にすることができました。

　さらに、管理会社からの高額なコンサル費用を精査して削減し、仕様書を細かく見直して、 防水などの各工事の保証期間をマンションNPOのものと同レベルに延長しました。

　一度決まったことを覆すのですから、管理組合の皆さんも大変でした。 住民が二分するような深刻な状況にも陥りました。ある方がおっしゃいました。 「いつのまにか、管理会社とではなく、住民同士が敵対してしまっていた」と。

　その後、透明性を確保した中で「業者選定」のやり直しも実施できました。 かなりの軌道修正はできたと思います。 が、管理組合は「管理会社が工事監理をする」ことは変えることができませんでした。 それを決めた前理事会への配慮からです。

このように、建物診断を管理会社に依頼して一旦準備がスタートすると、その後の変更は大変困難です。 建物診断の段階でよく検討していただきたいと思います。

　管理会社がコンサルタント、入札談合、施工会社として受注

築40年 50戸のマンションの事例です。
大規模改修の時期になったということで管理会社がコンサルタントとして「建物診断、仕様書作成」を行いました。

通常であれば、引き続きコンサルとして「施工会社選定業務」「工事監理」へと進むところなのですが、 この管理会社は、施工会社として競争見積にも参加すると言い出し、 自社を加えた4社で競争見積を行ったというのです。 そして、その中の最安値（後に1割以上高値と判明）で落札しました。

当初はコンサルを装い、自分が紹介した会社による競争見積で価格を吊り上げ、いつの間にか施工会社となる。 開いた口がふさがらないとはこのことです。

おかしいと思った元理事長（前回の改修でマンションNPOをコンサルタントとして起用した際の理事長） が異議を唱えたことがきっかけで、マンションNPOが関わることになりました。

その後、工事内容・見積金額のチェックをして、約400万円（工事費の1割程度）のコストの削減ができました。

管理会社主導で進める大規模修改修には注意が必要です。管理組合にとっては、手間いらずかもしれません。 しかし、この場合のようにコストダウンと施工監理での施工品質確保は、期待できないことが多々あると思います。

　管理会社が建物診断、その後コンサルタントを紹介して不透明な業者選定へ

　このマンションも管理会社が関わった事例です。 建物診断を管理会社が実施後、管理組合は、管理会社が紹介した3社のコンサルから見積をとり、 最も価格が安くプレゼン内容のよかったA社をコンサルタントとして選びました。

　ところが、施工会社選定に入ると、コンサルタントに対して、様々な不信感が出てきたそうです。 「施工会社選定の公募がA社のHPだけで行われたこと」 「前回（12年前）の改修で見積に参加した会社が1社も手を上げていないこと」 「工事範囲があまり変わらないのに工事価格が前回の約２倍近くになっていたこと」などでした。

　意を決した修繕委員会は、このA会社との解約にこぎつけ、 私がコンサルとして建物劣化診断から再スタートすることになりました。

改めて新聞公募から１次・２次・３次選定による施工会社選定を行ったところ、 約3,000万円のコストダウンが出来ました。

　このケースも管理会社主導型の一例かもしれません（管理会社が建物診断→その後コンサルを紹介）。

(3)と(4)の事例に共通することは前回の改修は、 私がコンサルを担当して今回は別のコンサル（ (3)は管理会社）が進めており、 工事価格が15%〜20% コストアップしていたことです。

さらに、コンサルタントと施工会社の間に利害関係があるとすれば、 厳正に施工監理ができるかどうかは大いに疑問です。 やり直しに踏み切った管理組合の決断は大きな成果をもたらすと思います。

【次頁】　　３．マンション管理適正化法の限界

（2018年1月25日掲載）