12. 総会Topics　インボイス制度と電子帳簿保存法

複雑なインボイス制度の仕組み

１．消費税の仕入税額控除の計算例

○　管理組合のインボイスは営利事業にのみ適用されます。

（参考）　「管理組合会計」−［第3章　管理組合と税制］−「3.1　管理組合に係る諸税」
　　　　　　「第4章　管理組合会計の規程」−「4.6　区分経理」　（下記　表１）

 表１　管理組合の事業活動区分（＝区分経理のセグメント情報）
    　├─事業活動別情報
      │  │
      │  ├─非営利事業の種類別 
    　│　│  ├─管理費会計　　　　　　　　　　　　　　 
    　│　│  ├─修繕積立金会計　　　　　　　　　　　　
    　│　│  ├─駐車場使用料会計　　　　　　　　　　
    　│　│　├─専用庭使用料会計　
    　│　│　├─トランクルーム使用料会計　　　　　　　　　　　
    　│　│　└─その他の非営利事業会計
    　│　│
      │  └─営利事業の種類別　　　　　　　　　　　　　 
    　│　  　├─地代、看板料、駐車場の外部賃貸事業　（*1） 図１参照
    　│　  　├─コインランドリー、自動販売機事業会計　 
    　│　  　└─その他の営利事業会計 　 
    　│　  
    　└─事業単位別情報
              │
     　　　   ├─複合型建物の事業単位別会計（テナント床・居住床）　（*2）
     　　　   └─団地建物の棟別会計
 

（*1）　図１　　　　駐車場は収益事業（駐車場業）と非収益事業（共済事業）に分かれる。
　　　　　　　　　　　詳しくは、「3.3　駐車場の収益事業判定」　参照

（*2）共有部にテナントをもっているマンションの管理組合は営利事業の不動産貸付業に該当する。

　　　不課税とは、対価性がなく、資産の譲渡等に該当せず課税されないもの。管理費・修繕積立金
　　　管理組合が雇用する従業員人件費も不課税取引です。
　　　非課税とは、資産の譲渡等のうち、課税しないこととされているもの。

（*3）課税売上高＝原則として当該課税期間中に行った課税資産の譲渡等の対価の合計額
　　　をいい、課されるべき消費税に相当する額を除きます。平成15年度税制改正(平成16年
　　　4月1日より適用)以降、消費税免税の適用上限は1,000万円に引き下げられています。

（参考）　賃貸マンションの課税と非課税の区分

○　賃貸マンションの賃料
個人が居住するための賃料には消費税がかかりませんが、
課税事業者が借りている店舗や事務所などの賃料には消費税がかかります。
○　賃貸マンションの駐車場賃料
次の全てに該当するものを「居住用の賃貸借契約に付随する駐車場」と言い、 要件を満たした場合、駐車場賃料を居住用賃貸住宅の賃料に含めることで、非課税となります。
要件を満たさない場合は課税売上となります。　　　
(1)　集合住宅に係る駐車場で、入居者１戸当たり1台分以上の駐車スペースを確保している。
(2)　自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられ、賃料とは別に駐車場使用料を収受していない。

組合員からの質問事例
[組合員]　私が管理組合に納付している管理費や修繕積立金、駐車場使用料のインボイスを
　　　　　　発行してもらえますか？　私は事情あって今回、適格事業者になったので。

[会計担当理事]　管理組合が組合員から収受している管理費等は管理組合の課税売上には
　　　　　　該当せず不課税とされているもので、消費税は頂いておりません。従って区分所有
　　　　　　者の皆様におかれましても、当該費用を課税仕入れとすることはできません。
　　　　　　当管理組合の事業は非営利事業のみですので、インボイスは発行しておりません。

注意
表１　[管理組合の事業活動区分]　の非営利事業のみしか行っていない管理組合は上記の通りですが、 [管理組合会計] ー[3.2　収益事業の意義と範囲[ ー 「4　給与・報酬の源泉所得税」 で示すように、非営利事業であっても納税義務が発生するケースもありますので、注意が必要です。
所得税法の源泉徴収票は消費税法のインボイスではありません。

[管理組合会計] ー[3.2　収益事業の意義と範囲]　で説明しているように、 収益事業に該当し、基準期間（前々事業年度）の課税売上高が1,000万円以下の場合は消費税免税事業者となることができます。 （消費税法9条。小規模事業者に係わる納税義務の免除）

この免税事業者の管理組合がインボイス制度の適用を受けるには、次の手続きが必要です。
(1)　「消費税課税事業者選択届出書（届出書）」：（課税事業者になるための届出）
　　　申請期限：　本来は課税事業者になりたい課税期間が始まる前に提出しなければならないが、
　　　2023年10月1日〜2029年9月30日の日の属する課税期間であれば、適格事業者の登録を
　　　受けた日からいつでも適格事業者になることができるという特例が設けられた。
(2)　「適格請求書発行事業者の登録申請書（登録申請書）」：（免税事業者が適格事業者になる
　　　ための申請）　申請期限：2023年10月1日〜2029年9月30日の日の属する課税期間

　　　免税事業者が適格事業者になった後に、登録取消届出書を提出しても課税事業者と
　　　しての納税義務は残ります。（網にかかった魚は逃さない）

インボイス制度は複雑怪奇で、免税事業者の管理組合が適格請求書発行事業者（適格事業者）になるかならないか、 本則（原則）課税か、簡易課税かの選択、そして、税務署への届出や申請書作成業務など、専門家の税理士の助言と 手続き代行が必要になってきます。

税理士の関与に関して言えば、単に、インボイス制度を導入する仕組みづくりだけでなく、日々の会計仕訳記帳実務でも、 納税者となった管理組合が受領した適格請求書に記載されるべき要件が欠けていないか、 仕入先が適格事業者なのか、免税事業者（建物や設備の修理を依頼する業者には一人親方と言われる個人事業主が多い） なのかの確認と対応が必要になります。

適格事業者でもないのに、偽装インボイスを発行すると、発行者が罰則を受けるのは勿論、 受領して仕入税額控除した側も追徴課税を受けます。相手が適格事業者かどうかは、適格事業者が法人の場合であれば 国税庁の公表サイトで登録番号から確認できますが、 相手が個人事業主の場合、個人情報保護の観点から国税庁からは確認データは取れません。確認は実際には難しい。

○持続化補助金とＩＴ導入補助金　免税事業者が課税事業者に登録する場合の支援給付
(1) 持続化補助金（税理士相談費用等）：現行の50〜200万円に対し一律50万円が加算される
(2) ＩＴ導入補助金（会計ソフト購入やクラウド利用費）

　本Ｈｐの 「管理組合会計」 ー 「3.3　駐車場の収益事業判定」　の末尾で
　「収益事業を行っているＡ管理組合法人の例」　を紹介しています。

　このような、納税事務に習熟している(はずの)管理組合でも、 [事例２]で、問題として指摘した日々の会計仕訳記帳実務や受け取ったインボイスの内容の確認などは、 問題としてそのまま当てはまります。

更に、会計システムソフトのインボイス対応への改修とコストが発生します。
一例を挙げると、個別の請求書ごとに仕訳記帳（データ入力）した消費税額と月次一括計上の請求書の合計消費税額で 差が出ることがあります。原因は1円未満の消費税額の端数処理にあります。従来は商品ごとに、切捨て、切り上げ、四捨五入 のどれかを行いそれを合計する方法でしたが、月次一括計上の請求書の合計額で差がでてきた場合、入力済みの請求書を 修正することはインボイス制度では認められません。1件のインボイスに対して端数処理を行うのは１回だけです。

23年度税制改正大綱で決められた激変緩和措置はいずれも期限が区切られています。
管理組合として検討する時間の猶予もあまり残されていません。

インボイス制度に関連して改正された電子帳簿保存法（2022年1月1日施行）は、 国税関係の帳簿や書類を決められた規則に従って電子データで保存するルールを決めた法律です。

○法務省管轄「区分所有法における電子化文書の規則」　〜全ての管理組合が対象〜
　　「区分所有法施行規則・電磁的記録と法務省令第47号」
　　及び、上記法令の解説　「組合文書の電子化の注意点」 (参照)

○国税庁管轄「電子帳簿保存法」　〜納税管理組合だけが対象〜

(1)　電子帳簿等保存
　　　事業者が会計ソフトを使用して作成した電子帳簿や契約書、請求書、決算書類などを保存

(2)　スキャナ保存
　　　見積書、注文書、請求書、領収書などの取引書類をスキャン、若しくはスマホやデジカメで
　　　撮影して画像で保存

(3)　電子取引データ保存
　　　電子メールやＥＤＩ（電子データ交換）、クラウドデータなどの送受信データを電子データの
　　　まま保存

保存期間：７年間

電子帳簿保存のルール
先に挙げた「組合文書の電子化の注意点」で説明している電子データに要求される
真正性(真実性)、見読性（可視性）、検索性、保存性　がそのまま会計証票にも適用されます。

○事業継続性の対応能力を考えて、できるだけシンプルに
管理組合は定期的に理事が交代する上に、台風地震などの自然災害時には事務作業も停滞、混乱し、 復旧にも時間がかかります。企業とは異なり、事業継続性の対応能力は劣ります。

電子データの真実性の証明には、認可を受けた時刻認証業務認定事業者(TSA)が発行するタイムスタンプを付与する方法が示されていますが、 それ以外に事務処理規定や、データの訂正・削除履歴をすべて残すシステムの採用などもありますので、 身の丈にあった、できるだけシンプルな方法を採用して下さい。管理組合は事務コストも企業のようにはかけられません。

インボイス制度の適用を検討されている管理組合は、併せてご検討下さい。

（2023年2月15日初版掲載・随時更新）
(Initial Publication - 15 February 2023/ Revised Publication -time to time)